comment lutter contre l'habitat indigne et insalubre ?

Qu’est ce qu’un habitat indigne selon la loi ?


« Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé » (loi du 31 mai 1990). le législateur précise tout de même que le risque doit être manifeste par conséquent un logement inconfortable ou ne respectant plus les standards actuels de construction ne constituent pas des logements indignes


Pour lutter contre l’habitat indigne les maires (disposant d’un pouvoir de police local) ont un pouvoir de prendre les dispositions nécessaires pour inciter le propriétaire à l’amélioration de l’habitat ou pour sanctionner ce dernier. Les autorités administratives compétente ont une obligation d’agir dès qu’ils ont connaissance de l’existence d’un habitat indigne. En cas d’inaction l’autorité publique assume une part de responsabilité en cas d’accident.

A coté du maire qui dispose d’un pouvoir général de police dans sa commune le préfet et le président d’Établissement public de coopération intercommunale on a leur disposition des "polices spéciales" permettant de traiter l’habitat indigne en prescrivant par arrêté des obligations de travaux pour améliorer l’habitat en question et/ou d’hébergement ou de relogement des occupants aux propriétaires ou responsables de situations d’habitat indigne.


Ce dispositif estimé insuffisant par les acteurs de terrain ne permet pas une réactivité réelle des services compétents. Sur le terrain le pouvoir de décision relève, selon la nature des mesures envisagées, du préfet en cas d’insalubrité et saturnisme, etc.), du maire agissant au nom de l’État en tant que police des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation ou du maire agissant au nom de la commune en cas de péril éminent provoqué par le logement en question. Il existe aussi une séparation entre les pouvoir de police exclusif du maire de la commune et ceux de l’intercommunalité vient parfois compliquer davantage la définition et la mise en œuvre d’une politique locale efficace de lutte contre l’habitat indigne. La mise en œuvre des décision en la matière dépendent eux aussi de plusieurs acteurs. L’exécution de la mesures revient souvent à un acteur autre que celui qui a le pouvoir de l’édicter. La police la plus utilisée, celle de l’insalubrité ( Article 1331-26 du code de la santé publique), illustre parfaitement cette complexité d’action : si le maire est chargé d’exécuter les travaux d’office, le préfet assure l’hébergement temporaire des personnes et peut se substituer au maire pour les travaux d’office. Il y’a donc deux acteurs pour une simple procédure.

L’ordonnance du 16 septembre 2020 vient harmoniser et simplifier ce dispositif existant déjà amélioré par la loi ELAN. Cette ordonnance qui entrera en application dès le 1er janvier 2021 pour les arrêtés notifiés après cette date, crée une police administrative spéciale de la sécurité et la salubrité des immeubles ; cette police unique va permettre une action plus rapide avec une procédure allégée.

Sur un plan pratique le maire de la commune sera compétent pour user de son pouvoir de police générale pour remédier aux situations suivantes :

  • Les risques présentés par les ouvrages qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers

  • Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d’utilisation

  • L'entreposage, de matières explosives ou inflammables dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation

Quant au préfet est compétent seulement pour prévenir et remédier à l’insalubrité après a constatation dans un rapport de l’agence régionale de santé (ARS) ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé.

Le préfet ainsi que le maire peuvent alors prendre un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité après une procédure contradictoire impliquant le propriétaire, l’exploitant, le détenteur de droit réel ou la personne mettant à disposition les lots en question. Cet arrêté peut prévoir la réparation, la démolition, la cessation de mise a disposition ou l’interdiction d’habiter toute ou une partie de l’immeuble. Ces mesures peuvent concerner tout ou partie de l'immeuble ou de l’installation. Ces mesures peuvent être assorties d’un délai au delà duquel l’administré s’expose a des sanctions pénales.

À l’issue de cette ordonnance la personne chargée d’exécuter les mesures peut échapper à son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation, conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l’hébergement ou le relogement des occupants (Article. L. 511-13 de l'ordonnance).

Si les mesures demandées par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ont été exécutées dans les délais fixés par l’arrêté, le maire ou le préfet peuvent procéder à la mainlevée de l’arrêté. Dans le cas contraire la personne tenue de les réaliser est redevable d'une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard fixé par l’arrêté initial.



9 vues

CABINET BARDECHE EDBERG

AVOCATS PARIS

115 Rue de la Pompe

75116 PARIS

Tél : 01 47 64 99 50

Mobile : 07 86 52 25 60

contact@vbavocat.com

  • Facebook