Contentieux fiscal - Vente de votre résidence principale : est-ce bien votre résidence principale ?

La vente d'un bien immobilier peut engendrer un coût fiscal élevé (notamment impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et contribution sur les hauts revenus).


Toutefois, le Code Général des Impôts prévoit que la plus-value générée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôts. Cette exonération est générale dans la mesure où elle s'applique quelle que soit la nature du bien cédé (appartement, maison, chalet, etc.), le motif de la cession, l'importance du prix de cession et l'affectation que l'acquéreur envisage de donner au bien immobilier, même s'il est destiné à être démoli en vue de l'édification de nouvelles constructions. L'exonération s'applique également aux dépendances de la résidence principale (notamment parking, cave, jardin privatif, chambre de service, etc.) à condition toutefois que ces dépendances soient cédées en même temps que la résidence elle-même.


Ce régime fiscal très avantageux attire bien entendu les "radars" de l'administration fiscale, qui ne cesse depuis quelques années de renforcer les contrôles et redressements fiscaux à cet égard. Il est ainsi primordial, afin d'anticiper et de se préparer à un éventuel contrôle, de bien connaitre les conditions d'application de cette exonération et notamment les critères de qualification de "résidence principale". Il est également essentiel que le vendeur conserve tout justificatif qui lui permettra de démontrer que la résidence vendue est bien sa résidence principale et non une résidence secondaire.


Qu'entend-t-on par résidence principale?


La résidence principale s'entend de la résidence habituelle du vendeur au jour de la cession, c’est-à-dire le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année.


Si le contribuable habite six mois de l'année dans un endroit et six mois dans l'autre, quelle est sa résidence principale?


Dans le cas où le contribuable réside six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.


Une occupation du logement de courte durée suffit-elle à caractériser une résidence principale?


Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère de résidence principale. Toutefois, l'administration fiscale refuse de fixer une durée d'occupation minimale afin que l'exonération soit applicable. Il a été jugé à plusieurs reprises que la seule circonstance que l'occupation effective du logement ait été brève n'est pas de nature à remettre en cause l'exonération. L'administration considère que la durée de l'occupation est une question de fait, appréciée au cas par cas, en fonction de l'ensemble des circonstances de la cession et de la situation précise du contribuable. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence.


A quel moment le caractère de résidence principale doit-il s'apprécier?


La qualification de résidence principale s'apprécie au jour de la cession. Ainsi, ne bénéficient pas de l'exonération les biens immobiliers qui, bien qu'ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette affectation au moment de la vente, soit parce qu'ils ont été donnés en location, soit parce qu'ils sont occupés gratuitement par la famille du vendeur ou par des tiers, soit parce qu'ils sont vacants au jour de la cession ou à la disposition du titulaire d'un logement de fonction. L'exonération est également refusée lorsque l'occupation répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.


Quid en cas de déménagement avant la cession?


L'administration fiscale admet que le contribuable puisse quitter les lieux avant la vente, à condition toutefois qu'il accomplisse les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais et que le logement n'ait pas pendant cette période été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou par des tiers.


L'administration fiscale ne requiert aucun délai maximum pour la réalisation de la cession et estime que l'appréciation doit se faire au regard de la conjoncture économique, de l'ensemble des circonstances de l'opération (notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé, des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente du bien, etc.). Toutefois, l'administration fiscale considère que dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Dans un arrêt récent, la Cour Administrative d'Appel de Paris a admis un délai de seize mois au vu des démarches réalisées pour vendre le bien (notamment première promesse de vente non signée par ses bénéficiaires) (CAA Paris, 9ème ch., 13/06/2019, 18PA01605).


Le caractère de résidence principale est-il remis en cause dans le cas où le bien vendu est partiellement utilisé à usage professionnel?


Afin de bénéficier de l'exonération, l'immeuble objet de la vente doit en principe être affecté totalement à un usage d'habitation. Toutefois, lorsqu'une partie de l'immeuble constitue le domicile commercial d'une entreprise, il est admis que l'exonération puisse s'appliquer à la totalité de la plus-value (toutes les autres conditions étant remplies par ailleurs). En revanche, lorsque l'immeuble est pour partie affecté à un usage d'habitation et pour partie affecté à un usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie à usage d'habitation peut bénéficier de l'exonération.


Quels justificatifs fournir à l'administration fiscale en cas de contrôle?


En cas de remise en cause de la qualification de résidence fiscale par l'administration, l'issue du contrôle dépendra des éléments de preuve fournis et de leur pertinence.

Ainsi, il est essentiel de conserver autant de justificatifs que possible. Ces justificatifs peuvent par exemple comprendre des factures d’électricité et d’eau (dont la consommation doit s'avérer cohérente avec la composition de la famille de l'intéressé), les dépenses de mobilier, les frais de déménagement, l’adresse figurant sur les déclarations de revenus, les démarches tendant à indiquer le changement d’adresse auprès des services postaux, des établissements bancaires et du service des impôts, les courriers de la banque et de la compagnie d’assurance prenant en compte la nouvelle adresse, l'installation d'un accès internet haut débit, les certificats médicaux attestant des soins reçus par le contribuable dans la ville, etc.


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