Entreprise : Peut-on réclamer la résiliation judiciaire d’un bail si le fonds n’y est pas exploité ?


Les litiges entre bailleur et preneur sont relativement courants, cela provient notamment du fait que ces deux statuts juridiques pourtant extrêmement répandus renferment de nombreuses obligations trop souvent méconnues. Avant d’aller plus loi procédons à un bref rappel des termes. Le bail est un contrat de location de biens meublés ou vides, le plus souvent écrit, qui engage le bailleur (ou propriétaire) à procurer la jouissance d'un bien mobilier ou immobilier à un preneur (ou locataire) en contrepartie du versement d'un loyer.


Dans un contrat de bail les deux parties ont donc des obligations mutuelles énumérées respectivement aux articles 1719 et 1728 du code civil : le bailleur devant d’une part délivrer un bien conforme, l’entretenir, et veiller à une jouissance paisible, le preneur devant d’autre part faire un usage raisonnable de la chose et payer le prix convenu.


Rappel : Ces dispositions générales du code civil s’appliquent pour tous les beaux peu importe le domaine, y compris donc dans notre cas le domaine commercial.


Mais qu’en est-il de la résiliation du bail ? La plupart du temps le contrat de bail comporte une clause résolutoire, il s'agit d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas aux obligations contractuelles de la part d’une des parties. Le contrat sera résilié de plein droit et cela évite le recours à la justice. En cas d’absence de la clause ou de désaccord, la résiliation sera tranchée par le juge, il s’agit d’une résiliation judiciaire.


En sachant cela, nous pouvons alors nous demander s’il est possible, notamment pour un commerçant, de réclamer la résiliation judiciaire d’un bail si le fonds n’y est pas exploité. La loi reste relativement floue à ce sujet-là « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » - nous dit l’article 1728 du code civil. Autrement dit, à part de larges principes, aucune précision n’est faite quant à l’obligation d’exploiter le fonds commercial au sein du bail.


Pour répondre à cette question, passons en revue un arrêt du 3 décembre 2020 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation traitant justement de la résiliation judiciaire d’un bail commercial sur lequel le fond n’était pas exploité.


Les propriétaires d’un local à usage commercial donnent à bail leur local aux sociétés Group Vog et Tibet qui, suite à des problèmes d’infiltration d’eau, cessent d’exploiter leur activité dans les lieux. Les deux sociétés locataires ainsi que les propriétaires bailleurs demandent la résiliation judiciaire du bail aux torts de l’autre. Les commerçants réclamant le remboursement de loyers et de charges ainsi que l’indemnisation de leur préjudice ayant notamment perdu des fonds à cause des infiltrations d’eau, et les propriétaires réclamant le paiement de loyers et de charges liées aux travaux. La cour d’appel de Paris dans arrêt du 10 avril 2019 ne donna que partiellement droit aux demandes puisqu’elle prononça la résiliation du bail aux torts partagés des deux parties, ce qui poussa les sociétés preneuses à se pourvoir en cassation.


Pour contester l’arrêt d’appel, le pourvoi se fonde sur le moyen que conformément à l’article 1728 du code civil le preneur à bail a l'obligation de payer le loyer et les charges liées à la location ainsi que de préserver la chose louée de toute altération ou dégradation ; mais il n'est en revanche pas tenu, sauf clause expresse en ce sens, d'occuper effectivement les locaux loués. En considérant malgré tout que le preneur avait commis une faute grave la cour d’appel aurait violé l’article cité.


La Cour de cassation répond en cassant l’arrêt en ce qu’il prononçait la résiliation aux torts partagés et déboutait les demandeurs de leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance. Ses motifs sont qu’en considérant que le fait de cesser toute exploitation des locaux alors même que l'exercice de l'activité commerciale n'était pas entravé, constituait une faute grave, alors qu’aucune obligation d'exploitation permanente n’était précisée dans le contrat de bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.



Arrêt du 3 décembre 2020 (19-20.613) - Cour de cassation – Troisième chambre civile :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042664785?tab_selection=all&searchField=ALL&query=19-20.613&page=1&init=true




A retenir : Cet arrêt nous éclaire sur deux points : 1- Tout d’abord, le commerçant preneur a tout à fait le droit de ne pas exploiter son activité sur le leu du bail même si c’était son intention d’origine, cela ne constitue une faute que s’il était stipulé l’inverse dans le contrat. 2- La non exploitation du fonds commercial au sein du bail n’empêche en rien la résiliation judiciaire de ce dernier.


Liens vers les articles cités :


https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029336832/#:~:text=Le%20preneur%20est%20tenu%20de,du%20bail%20aux%20termes%20convenus.


https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029336829/2014-08-06



Bourges Isaac