Entreprises : quels sont les apports de la Charte de Bonnes Pratiques pour les loyers commerciaux ?





La crise sanitaire de Covid-19 a impacté considérablement les commerçants, et a fortiori ceux qui se sont retrouvés à devoir payer à leur bailleur le loyer du local commercial dans lequel ils n’ont pas pu exercer leur activité pendant deux mois, voire plus. 


Pour répondre à ce problème sans précédent, dont les effets commencent à se faire ressentir d’autant plus fortement depuis la reprise d’activité, le Ministère de l’Economie et des Finances a mis en place une médiation chargée d’élaborer une charte de bonnes pratiques. 


En quoi a consisté la médiation mise en place en avril ?


Dès le 17 avril 2020, le ministre de l’Economie Bruno Lemaire a réuni les principales fédérations de bailleurs commerciaux dont on peut citer la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF), l’association française de la gestion financière (AFG), l’association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), et le conseil national des centres commerciaux (CNCC). Ces fédérations ont eu à étudier les dispositifs de report des loyers des petites entreprises dont la trésorerie a été fortement impactée par la crise sanitaire avec des fédérations de commerçants (Confédération des commerçants de France, Commerçants et artisans des métropoles de France, fédérations de l’habillement, de l’équipement du foyer, des détaillants de la chaussure, de la photographie, Fédération des marchés de gros, Syndicat national des antiquaires, Comité des Galeries d’art) ainsi qu’avec la Fédération française de l’assurance (FFA) et la Caisse des dépôts et consignations (CDC).


Ainsi, dès le 23 avril, Jeanne-Marie Prost, conseillère maître à la Cour des Comptes, présidente de l’observatoire des délais de paiement et ex-médiatrice nationale du crédit, a été investie de la mission de commander cette médiation entre les fédérations de bailleurs professionnels et de commerçants sur les loyers de ces derniers, en vue de définir des règles de bonne conduite des relations entre bailleurs et locataires commerciaux, dans le cadre de la situation de crise économique liée à la crise sanitaire. 


Pourquoi une charte de bonnes pratiques ? 


Le 3 juin 2020, la médiation a donné lieu à l’élaboration de la “Charte de bonnes pratiques entre Commerçants et Bailleurs pour faire face à la crise du COVID 19”. Elle a pour intérêt de permettre aux bailleurs et commerçants de se référer à un accord-cadre commun. 


La charte a ainsi reconnu que les commerçants et propriétaires immobiliers, déjà fortement fragilisés par les grèves et mouvements de contestation, ont vu leurs difficultés économiques s’amplifier avec la crise sanitaire actuelle. 

Même si L’Etat a mis en place un important dispositif d’aides publiques et de reports de charges visant à assurer la trésorerie et plus généralement la survie des entreprises, il s’avère que des problématiques entre preneurs et bailleurs relatives au paiement des loyers ont subsisté. 


En outre, si certaines fédérations de bailleurs ont consenti par solidarité à l’annulation de 3 mois de loyers (2e trimestre 2020) hors charges locatives des TPE de moins de 10 salariés, des comportements conflictuels entre preneurs et bailleurs se sont généralisés, notamment par des suspensions ou refus de régler les loyers unilatéralement ou par des refus de report des bailleurs et envois de lettres d’huissiers.



Quels sont les objectifs de la charte ?

L’objectif premier de la charte est sans doute la préservation de l’intérêt commun des parties à un contrat de bail commercial, c’est-à-dire le maintien d’une relation durable et profitable pour les 2 parties, par le rétablissement d’un dialogue constructif entre celles-ci. L’intérêt conjoint des preneurs comme des bailleurs est de “maintenir la solidité des modèles économiques de chacun, l’activité commerciale, l’emploi, l’occupation pérenne des locaux, la commercialité des emplacements, la valeur intrinsèque de l’actif immobilier comme du fonds de commerce, le service de la dette, sans oublier la protection des investisseurs à travers des véhicules financiers permettant de sécuriser le financement durable des locaux commerciaux sans créer de crise de confiance.”

Dès lors, la charte vise à recommander les bonnes pratiques aux preneurs et bailleurs adhérents aux fédérations de la médiation. Elles ont ainsi pour objectif de définir un cadre, des bonnes pratiques et des outils permettant de sortir solidairement de la crise, dans une approche positive, transparente et équitable prenant en compte les situations particulières de chacun dans l’intérêt d’une relation à long terme entre les parties.”

Les objectifs concrets de la charte sont donc les suivants :

  • créer les meilleures conditions d’une poursuite d’activité d’un maximum de magasins ;

  • éviter les procédures judiciaires inutiles ;

  • permettre de créer une situation pacifiée pour mieux mobiliser les parties et l’Etat sur la reprise et les plans de relance.

Attention : ces recommandations n’ont pas pour objectif de se substituer aux négociations directes de gré à gré entre les parties, compte tenu de la primauté de la relation contractuelle qui les lie au travers du bail commercial. Elle ne remet donc pas en cause les accords de gré à gré déjà intervenus entre bailleurs et preneurs.


Qui est concerné par la Charte ?

  • Tous les commerces en France ayant dû fermer suite à l’interdiction d’accueillir du public compte tenu de l’état d’urgence sanitaire, y comprises les TPE dont les bailleurs, au travers de leurs fédérations ou non, n’étaient pas signataires de l’accord sous l’égide du Ministre de l’Economie. 

Attention : Les commerces qui étaient en défaut de paiement caractérisé de leurs loyers ou de leurs charges locatives avant le 15 mars 2020 sont exclus du champ d’application de la charte.


Quel est le contenu de la Charte ?

La charte prévoit le report des loyers du deuxième trimestre. Les bailleurs et locataires devront s’accorder sur la mesure appropriée de report des loyers du 2ème trimestre avant le 30 juin 2020.

NB : Les commerces qui auront choisi de ne pas recevoir du public alors qu’ils y étaient autorisés peuvent proposer des reports de loyers s’ils en ont besoin, ce qui n’exclut pas la possibilité de franchise en gré à gré pour des cas particuliers.

A noter : Les bailleurs pourront conditionner les reports au-delà du 31 décembre 2020 à l’obtention d’une sécurisation de leurs créances de loyers reportés.

La charte prévoit également qu’en cas de désaccord persistant, le locataire qui le souhaiterait pourrait se voir proposer par son bailleur une rupture anticipée du bail sans pénalités.


Comment faire appliquer la Charte ?

Attention, cette charte a vocation à être mise en œuvre dans le cadre des relations contractuelles existantes et n’a pas de valeur normative. 

Pour le locataire, il s’agira de démontrer l’impact de la crise sanitaire sur son activité de commerçant, notamment eu égard à son chiffre d’affaires et à son compte de résultat et la situation de trésorerie. 

Le locataire de bonne foi devra fournir au bailleur son chiffre d’affaires mensuel de mars à septembre 2020 et un comparatif avec la même période en 2019. Il pourra les compléter de son compte de résultat et de sa situation de trésorerie la plus récente possible.

Cette charte est valable pour la période de confinement et de reprise jusqu’au 30 septembre 2020. Elle viendra à échéance le 31 décembre 2020 et ne sera pas renouvelable.


Les bailleurs et locataires qui mettront en application cette charte devront par ailleurs : 

  • s’interdire toute nouvelle action juridique et financière unilatérale pendant la période de  crise et de réouverture visant à annuler ou contester les accords conclus de gré à gré, et ce tant que les parties respectent leurs engagements ;

  • s’engager à promouvoir la Charte de Bonne Conduite auprès des pouvoirs publics afin d’obtenir des mesures supplémentaires au bénéfice de la filière, notamment en faveur d’une relance de la consommation et du commerce.

  • Faire appel, en cas de difficulté majeure, à un mode non contentieux de règlement du conflit.



La Charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs pour faire face à la crise du Covid 19 est disponible ici.




Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN.


CABINET BARDECHE EDBERG

AVOCATS PARIS

115 Rue de la Pompe

75116 PARIS

Tél : 01 47 64 99 50

Mobile : 07 86 52 25 60

contact@vbavocat.com

  • Facebook