Immobilier : À qui incombent les travaux d’amélioration dans le bail commercial ?

À RETENIR : Dans le cadre du bail commercial, si les travaux de réparation incombent en principe au bailleur, il est possible de déroger dans le contrat à cette disposition, et de mettre les travaux à la charge du locataire.

Dans le cadre du bail commercial, la question de la charge des travaux est réglée par l’article 1720 du Code civil. Ainsi, en application de ce texte, le bailleur est tenu de réaliser toutes les réparations pendant la durée du bail qui deviendraient nécessaires.

Qu’est-ce qu’une réparation nécessaire ? Les réparations nécessaires sont celles sans lesquelles l’immeuble ne peut plus être utilisé conformément à la destination du bail.

La question se pose de savoir si cette disposition est d’ordre public. Si tel est le cas, les parties ne pourront pas déroger à l’article 1720 du Code civil, et le bailleur sera donc toujours contraint de fournir les travaux de réparation nécessaires, après une mise en demeure par le preneur.

Les juges ont toutefois opté pour une solution différente. Depuis un arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 février 1978, il est de droit que l’article 1720 du Code civil n’est pas d’ordre public, et que les parties peuvent donc y déroger.

Cette dérogation est soumise à l’existence d’une clause expresse, mettant les réparations à la charge du locataire. En l’absence d’une clause expresse, on considérera que le preneur n’a pas pris les réparations à sa charge, et que celles-ci incombent donc au bailleur. Cela résulte notamment d’un arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 19 décembre 2012.

L’arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 mai 2020 est l’occasion de revenir sur cette solution. Dans cet arrêt, une clause du bail précisait que « le locataire s'était engagé à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l'état de vétusté ou l'existence de vices cachés » et que « les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil resteraient à la charge du preneur, y compris les travaux de gros oeuvre ».

Pour les juges du fond, le bail ne pouvait déroger aux dispositions de l’article 1720 du Code civil, puisque cela aurait mené à le décharger de son obligation de délivrance de la chose louée, et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur.

La Cour de cassation vient contredire les juges d’appel, et rappeler le principe, qui est que l’article 1720 du Code civil n’est pas d’ordre public, et qu’il peut donc y être dérogé dans le bail.


Ainsi, la clause s’opposait à ce que les travaux réalisés par la société preneuse soient payés par le bailleur.

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 mai 2020, n° 19-14.230


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG, avec la collaboration de Louise FLOCON

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