Immobilier : A qui reviennent les frais de rénovation entre propriétaire et copropriété ?

Dernière mise à jour : févr. 11



Les relations entre propriétaires et copropriétés sont bien souvent sources de conflits et donnent lieu à de nombreux litiges, notamment à cause de la méconnaissance de la multitude de responsabilités que ces statuts impliquent. Avant toute chose, il est bon de rappeler ce qu’est le droit de propriété. Il s’agit d’un droit réel qui permet d'user, de jouir et de disposer d'une chose, notamment ici d’un appartement ou d’une maison. Ce dernier peut être démembré en droit d’usufruit, c’est-à-dire uniquement conférer au propriétaire le droit d’user et de percevoir les fruits de la chose, ou en nue-propriété c’est-à-dire le droit de se servir de la chose.


Alors qu’est-ce donc que la copropriété ? Il s’agit d’un statut auquel sont soumis la quasi-totalité des appartements situés en immeuble collectif qui implique un certain nombre de droits et de devoirs énumérés par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Cette même loi définit la copropriété comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». De plus, chaque copropriété est soumise à son règlement qui est un document écrit définissant les règles de fonctionnement de l'immeuble et précisant les droits et les obligations des copropriétaires. Le syndic de copropriété est responsable de son application.


Ces deux éléments maintenant définis, nous pouvons nous interroger sur la répartition des différents devoirs entre propriétaire et copropriété, notamment sur l’exemple courant de la charge des frais de rénovation. Toutes ces problématiques sont traitées par la loi référence en la matière 65-557 du 10 juillet 1965.


Cette dernière nous éclaire sur la participation aux charges dans son article 10 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun […] dès lors que ces charges ne sont pas individualisées » ces dernières étant relative à « la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ». Autrement dit, les copropriétaires participent ensemble au financement des rénovations ou travaux d’entretien des parties communes de la copropriété, laissant donc les parties privatives être prise en charge par les propriétaires individuels.


Dès lors la distinction entre parties communes et privatives apparait nécessaire, cette dernière est formulée respectivement aux articles 3 et 2 de cette même loi : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :


- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

-tout élément incorporé dans les parties communes » - article 3 de la loi n°65-557


A l’inverse : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » - article 2 de la loi n°65-557


La différence entre parties communes et privatives d’une copropriété étant maintenant établie, passons en revue un arrêt de la Cour de cassation en date du 7 janvier 2021 qui traite justement de la question de l’attribution de la charge de la rénovation dans le cadre d’une copropriété.


Deux propriétaires d’appartements constituant le lot n°9 et n°10 d’un immeuble en copropriété classé monument historique entrent en litige contre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014 de mettre à leur charge les frais de rénovation de terrassons. La copropriété soutenant d’un côté que les terrassons constituent des parties privatives appartenant aux propriétaires, de l’autre côté, les propriétaires soutenant que ces parties appartiennent en réalité à la copropriété et devraient donc être rénovées par l’ensemble cette dernière. La cour d’appel de Paris donna raison à la copropriété dans un arrêt du 10 avril 2019 en considérant les terrassons comme des balcons privés, poussant les deux propriétaires à se pourvoir en cassation.


Pour contester l’arrêt d’appel, le pourvoi se fonde sur 4 moyens différents : 1- En considérant les terrassons comme des balcons alors qu’ils ont pour fonction principale d’évacuer les eaux pluviales la cour d’appel aurait mal décrit les lots n°9 n°10 violant ainsi l’article 1103 du code civil. 2- En se basant sur l’absence de mention de terrassons dans la loi du 10 juillet 1965 la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale au vu des articles 2 et 10 de cette même loi. 3- En ne considérant pas les terrassons comme un système d’évacuation des eaux bien qu’ils soient utilisés ainsi elle aurait privé sa décision de base légale au regard des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil. 4- La cour d’appel en contredisant la décision des premiers juges sans en réfuter les motifs aurait n’aurait pas satisfait les exigences de l’article 455 du code de procédure civile.


La Cour de cassation rejette le pourvoi et donne définitivement raison à la copropriété. Ses motifs sont que : en qualifiant les terrassons de balcons la cour d’appel n’a fait qu’interpréter de façon souveraine et sans la dénaturer la loi du 10 février 1965. En l’absence de mention des terrassons dans le texte, le choix de les requalifier de « balcons particuliers » est légitime. Dans de telles conditions, réfuter les motifs des premiers juges n’était pas requis, la cour d’appel a donc bien légalement fondé sa décision et n’a violé aucun texte.


Arrêt n° 1 du 07 janvier 2021 (19-19.459) - Cour de cassation - Troisième chambre civile :


https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/arrets_publies_2986/troisieme_chambre_civile_3171/2021_9999/janvier_10000/1_07_46338.html

A retenir : L’analyse de cet arrêt nous permet de tirer deux conclusions : tout d’abord, la Cour de cassation confirme la loi 65-557 du 10 juillet 1965 en réaffirmant que seules les parties communes d’une copropriété sont susceptibles d’être financées par cette dernière dans le cadre d’une rénovation, laissant à la charge des propriétaires les parties qualifiées de privatives. De plus, le pouvoir souverain d’interprétation des juges du fond en cas de silence de la loi nous est réaffirmé par le fait que la Cour de cassation ne contredise pas la cour d’appel dans son choix de requalifier les terrassons de balcons.




Bourges Isaac

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