Immobilier : A qui revient la charge de la preuve de l’enclave d’une parcelle ?

Dernière mise à jour : févr. 11

Comme son nom l’indique, une parcelle enclavée est une propriété rendue difficile voire impossible d’accès par un obstacle à la voie publique qui peut être matériel (la nature du terrain empêchant tout accès) ou juridique (né d’une décision administrative). Dans un tel cas il est fréquent que le propriétaire de la parcelle enclavée, que l’on appelle fond dominant, demande aux propriétaires des terrains voisins, que l’on appelle fonds servants, une servitude ou un droit de passage. Cette servitude qui se chiffre en euros est là pour compenser les dommages éventuels causés au propriétaire par les allées et venues sur le territoire enclavé.


Faut-il encore démontrer ladite enclave avant de réclamer une servitude, et c’est bien là tout le problème : la charge de la preuve revient elle au propriétaire revendiquant l’enclave ou bien aux voisins ? Autrement dit, qui doit prouver le caractère enclavé de la parcelle dans la perspective d’une demande de servitude ?


A cette question le code civil répond d’une part : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » - article 1353.


D’autre part : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue ou qu’une issue insuffisante […] est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner » - article 682.


Par un arrêt du 17 décembre 2020 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirma ces articles en se prononçant sur la nécessité de l’apport d’une preuve de l’enclave de la part du propriétaire en vue de la demande d’une servitude de passage.



La propriétaire d’une parcelle prétendument enclavée souhaite faire reconnaître en justice l’existence d’une servitude de passage à l’égard d’une SCI voisine (Société civile immobilière, c’est-à-dire une structure permettant à plusieurs personnes d'être propriétaires d'un bien immobilier et d'en assurer ensemble la gestion). Mécontente, la SCI en question conteste la décision au motif que la seule justification apportée par la propriétaire est l’existence d’un panneau sens interdit non administrativement prouvée. La cour d’appel de Chambéry ne donna pas raison à la SCI dans un arrêt du 22 novembre 2018, ce qui la poussa à se pourvoir en cassation afin d’obtenir raison.



Pour contester l’arrêt d’appel, le pourvoi se fonde d’une part sur le moyen que conformément à l’article 1353 du code civil le propriétaire d’une parcelle qui souhaite la faire qualifier d’enclavée doit en apporter la preuve. Et d’autre part cette preuve doit émaner d’une autorité administrative compétente conformément à l’article 682 du code civil. En inversant la charge de la preuve, c’est-à-dire en la demandant aux voisins et non à la propriétaire, la cour d’appel de Chambéry aurait donc violé les articles en question.



La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué, de façon certes partielle, mais donnant tout de même raison au demandeur en ce qui concerne une servitude de passage pour cause d’enclave. Ses motifs sont que : conformément aux articles cités c’est bien au propriétaire de prouver l’état d’enclave, cependant la SCI doit tout de même rapporter la preuve de l’absence de décision administrative allant dans ce sens (ce qui explique la cassation partielle). En inversant ainsi la charge de la preuve, la cour d’appel a bel et bien violé les articles cités.



Arrêt n°943 du 17 décembre 2020 (19-11.376) - Cour de cassation - Troisième chambre civile :


https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/943_17_46159.html


A retenir : A la vue de ce récent cas ainsi que des articles 1353 et 682 du code civil nous pouvons conclure que la charge de la preuve de l’état d’enclave d’une parcelle revient systématiquement au propriétaire qui le revendique. Ce principe s’applique d’ailleurs de façon générale : c’est toujours à celui qui réclame les effets juridiques d’une chose d’en apporter la preuve. De plus cette preuve se doit de provenir d’une autorité administrative compétente et ne peut pas seulement être constituée des dires d’une partie comme dans le cas que nous avons passé en revue.




Bourges Isaac

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