Immobilier : Bail commercial, et forme la résiliation

Avis aux propriétaires : attention à la forme que doit prendre la mise en demeure du locataire en application de la clause résolutoire.

Les baux commerciaux contiennent généralement une clause résolutoire qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail de plein droit en cas d’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Par exemple, si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail.


Pour faire jouer cette clause, le bailleur doit d’abord mettre en demeure le locataire de cesser l’infraction constatée.  Cette mise en demeure a pour but de donner un ultimatum au locataire, lui laisser une dernière chance de remplir ces obligations. Une mise en demeure doit se faire de manière formelle : plusieurs possibilités existent, telles que la lettre recommandée, un acte réglementaire ou un acte d'huissier, en fonction des exigences du contexte.

Or, dans une récente décision, la Cour de cassation est venue rappeler que cette mise en demeure doit nécessairement résulter d’un acte extrajudiciaire, délivré par huissier de justice. Elle ne peut en aucun cas découler d’une lettre recommandée et ce, quant bien même cette faculté aurait été prévue par une clause du bail.


Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 décembre 12017, pourvoi n° 16-10583​

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