Immobilier : Comment échapper à l’encadrement et au plafonnement des loyers à Paris ?

Mis à jour : juin 17



Depuis le 1er août 2015, les loyers parisiens sont à la fois encadrés et plafonnés afin de protéger les locataires en zones dites “tendues” où les prix des loyers ne cessent d’augmenter. Mais qui dit règle dit aussi exceptions permettant de contourner certaines obligations. Cet article vous permettra de mieux comprendre les mécanismes d’encadrement et de plafonnement des loyers à Paris, et vous donnera quelques pistes pour vous en affranchir si vous souhaitez mettre votre bien en location.


Plafonnement des loyers

Là où normalement un propriétaire qui mettrait son logement en location pour la première fois pourrait fixer librement le montant du loyer, à Paris, chaque 1er août depuis 2015, un arrêté préfectoral vient déterminer un loyer de référence par mètre carré (estimable en cliquant ici) à ne pas dépasser. Ces loyers de référence sont majorés ou minorés en fonction du nombre de pièces principales, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non de la location.

A Paris, le loyer du logement mis en location doit être compris entre la minoration de 30% et la majoration de 20% du loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données produites par l’Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP).


Pour contourner le plafonnement :

Lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer. Ce dernier peut ainsi être justifié par la présence de prestations exceptionnelles, telles qu’une vue dégagée sur un monument ou une grande terrasse au coeur de la capitale.

En revanche, des prestations relativement communes, comme la présence d’un ascenseur ou d’un gardien, ne permettent pas l’application d’un complément de loyer.

Il relève également du bon sens que les prestations déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence (par exemple la date de construction ou la localisation) ne justifient pas un complément de loyer.

Ainsi, si le montant du complément de loyer n’est pas juridiquement encadré, il doit néanmoins figurer sur le contrat de location, à coté du loyer, et le propriétaire devra être en mesure d’indiquer les éléments qui justifient sa mise en place.

A noter : seul un loyer de base fixé au niveau du loyer de référence majoré pourra être affecté d'un complément de loyer.


Par ailleurs, la mise en place d’un bail société de logement de fonction, puisqu’il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, permet une grande souplesse contractuelle et ainsi d’échapper au plafonnement des loyers. En effet, les clauses obligatoires relatives aux locations vides meublées pour les personnes physiques ne s’appliquent pas pour une personne morale. Ainsi, en louant son appartement à une société qui va y loger l’un de ses salariés, le propriétaire n’est pas soumis aux règles d’encadrement ou de plafonnement des loyers.


A savoir : Il reste cependant particulièrement difficile de trouver une société locataire, la demande étant largement inférieure à l’offre pour ce genre de baux.


Encadrement des loyers

En principe, la hausse du loyer en cours de bail, lors de son renouvellement ou d’une relocation, d’un logement loué (vide ou meublé) est limitée et doit respecter certaines règles. Ainsi, dans toute la France, le loyer ne peut pas augmenter plus rapidement que l'indice de référence des loyers (IRL), correspondant à "la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers".


Cependant, la Loi ALUR du 24 mars 2014, est venue diviser le territoire national en deux zones :

  • une zone dans laquelle une tension locative était constatée, et qui était dès lors soumise à encadrement (le décret du 10 juin 2015 avait précisé que les communes soumises à encadrement étaient celles définies par le décret du 10 mai 2013).

  • une zone dans laquelle la fixation des loyers était libre.

Ainsi les zones soumises à l’encadrement rencontraient un dispositif limitant les possibilités de hausse des loyers lors du changement de locataire puisque le montant réclamé au nouveau locataire ne pouvait pas excéder celui de l’ancien occupant sortant.

Cette loi, largement contestée, a toutefois été déclarée légale par le Conseil d’Etat dans une décision du 5 juin 2019.

C’est depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, intervenue pendant la période où la loi ALUR était remise en cause, qu’un dispositif expérimental d’encadrement pour une durée de cinq ans (à compter de la publication de la loi susvisée) est prévu dans certains territoires des zones “tendues” des métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence, même si ce dernier n’est pour le moment mis en place qu’à Paris depuis le 1er juillet 2019, ainsi que le prévoient un décret ministériel du 12 avril 2019 et un arrêté préfectoral signé le 28 mai 2019 qui, entre autres, découpe Paris en 80 quartiers et 14 secteurs.


Dès lors, c’est à l’article 140 de la loi ELAN qu’il convient de se réferrer en matière d’encadrement des loyers. Sa grande spécificité est qu’il n’y a plus d’automaticité d’encadrement des loyers en zones “tendues” : la mise en oeuvre de ce mécanisme est désormais conditionnée par une demande des communes ou établissements publics de coopération intercommunale (dans les zones définies comme “tendues” par l’article 17 de la loi de 1989), transmise dans les deux ans de la publication de la loi.

Un décret déterminera alors le périmètre concerné du territoire de la collectivité demandeuse, lorsque plusieurs conditions cumulatives sont réunies :

  • écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social

  • niveau de loyer médian élevé

  • taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible

  • perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et faibles perspectives d'évolution de celles-ci.


À Noter : une trentaine de communes, situées essentiellement en région parisienne, envisagent d’expérimenter à leur tour l’encadrement des loyers. Elles ont jusqu’au 25 novembre 2020 pour faire part de leur décision.


Quels logements sont concernés par cet encadrement ? Pour le moment, seuls les logements parisiens loués nus ou meublés au titre de résidence principale ou à usage mixte (à la fois habitation et lieu d’exercice de l’activité professionnelle) du locataire sont concernés, à condition que le bail de location ait été signé ou renouvelé après le 1er juillet 2019.


Pour contourner l’encadrement :

Les logements dits "loi 1948", les logements conventionnés APL ou Anah, les logements-sociaux HLM, les résidences secondaires, les parkings, ou encore les locations saisonnières échappent par nature aux règles de l’encadrement des loyers. En ce sens, mettre son logement sur des sites de location tels que Airbnb ou Abritel serait une façon de contourner cette obligation.

Des gros travaux effectués dans le logement ou dans les parties communes dans les 6 derniers mois, lorsque leur montant est supérieur ou égal à la dernière année des loyers encaissés, peuvent également permettre de se soutraire à l’obligation d’encadrement. Attention toutefois, cette augmentation du loyer annuel ne pourra pas dépasser 15% du coût réel des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré.

La loi Elan a également créé le “contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire”, « par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste ». Ce mode de location, régi par le droit commun des contrats, échappe à la loi du 6 juillet 1989. Il permet ainsi de se soustraire à l’obligation d’encadrement des loyers.

Enfin, la location à une société qui en fera un logement de fonction pour ses salariés présente là encore une possibilité de contourner l’exigence d’encadrement des loyers.


A l’exception de la ville de Paris, il est également possible de se soustraire à l’obligation d’encadrement de loyer en cessant de louer son bien pendant 18 mois, suite à quoi le propriétaire pourra de nouveau déterminer librement le montant du loyer (sinon, le nouveau loyer reste contraint à ne peut pas dépasser le montant payé par l'ancien locataire, sauf si le loyer n'avait été révisé au cours des 12 derniers mois).


! Attention : la colocation n’est pas une idée judicieuse pour échapper à l’encadrement des loyers dans la mesure où la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut excéder le montant du loyer applicable au logement si un plafonnement des loyers est instauré dans la ville.


Que se passe-t-il si le propriétaire ne respecte pas ses obligations ?

L’article 140 de la loi ELAN ainsi qu’un décret du 13 mai 2019 prévoient les sanctions en cas de non-respect de l’obligation d’encadrement. Ainsi le préfet accordera un délai de deux mois au propriétaire récalcitrant afin que celui-ci mette le bail en conformité et restitue les trops-perçus à son locataire. Si le propriétaire ne s’est pas exécuté avant l’expiration du délai, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre (jusqu’à 5 000euros si le baileur est une personne physique, 15 000euros si c’est une personne morale).



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

CABINET BARDECHE EDBERG

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