Immobilier : Comment résilier un bail d'habitation sans clause résolutoire ?

Le bailleur ne peut, en principe, résilier unilatéralement le bail d’habitation, sauf le cas du congé d’opposition au droit au renouvellement du bail dont est titulaire le locataire. Cette faculté est toutefois très limitée puisqu’elle ne peut être exercée qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois.

Il semble ainsi qu’à l’égard du bailleur de droit commun, la résiliation ne peut intervenir en cours de bail.

Il reste toutefois qu’au-delà de la Loi du 6 juillet 1989, s’appliquent aux baux d’habitation les règles du droit commun des contrats. Il est à cet effet intéressant de se référer à l’article 1224 du Code civil, qui prévoit une possibilité de résiliation du contrat dans deux cas.

L’hypothèse d’une clause résolutoire

La première hypothèse, la plus simple, est celle de la présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. La clause résolutoire est par principe interdite dans le bail d’habitation, sauf dans les cas d’exception que la Loi du 6 juillet 1989 pose elle-même en son article 4. La clause n’est donc envisageable que dans certains cas d’inexécution du locataire, notamment en cas de défaut de paiement des loyers, ou et non-souscription à l’assurance locative obligatoire.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ? La clause résolutoire est une clause par laquelle les parties prévoient que l’inexécution par l’une d’entre elles de son obligation entrainera la résolution de plein droit du contrat.

Si une clause, fondée sur un motif licite, figure dans le bail d’habitation, la procédure de résiliation du bail pour manquement du locataire est simplifiée.

Se référant à l’article 1224 du Code civil, on se trouve ici dans le cadre d’une résolution en application d’une clause résolutoire, sous réserve que soient respectées les obligations procédurales préalables à l’action figurant dans la Loi du 6 juillet 1989.

Suivant cette qualification de résolution en application d’une clause résolutoire, l’action est simplifiée, dès lors que le rôle du juge n’est alors que de constater le manquement du locataire à son obligation, et de prononcer la résiliation du contrat. Cette procédure peut être portée devant le Juge des référés, le pouvoir d’appréciation du juge étant ici extrêmement limité, ce qui permet d’en faire une procédure rapide, et très efficace.

Qu’est-ce que la procédure de référés ? La procédure des référés est une procédure juridictionnelle d’urgence, rapide et simplifiée, pour obtenir d’un juge unique des mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Dans le cadre de la clause résolutoire du bail d’habitation, une particularité résulte que le juge des référés n’a aucun pouvoir d’appréciation.

L’hypothèse de l’absence de clause résolutoire

La seconde hypothèse est celle qui nous intéresse ici. En l’absence de clause résolutoire, la procédure change drastiquement. Il semble ainsi que les avantages procéduraux s’appliquant en cas de clause résolutoire n’aient pas vocation à s’appliquer en son absence.

Lorsqu’aucune clause résolutoire ne figure dans le bail d’habitation, la résiliation ne peut intervenir que dans le cadre de l’article 1224 du Code civil, en application de l’hypothèse d’une résolution judiciaire, réservée au cas d’inexécution suffisamment grave.

La notion d’inexécution suffisamment grave empêche tout recours au Juge des référés dès lors que celui-ci est le juge de l’évidence. Il s’agit ainsi un référentiel requérant l’appréciation des juges du fond, et écartant l’application d’une procédure en référés.

Il est intéressant de constater quelles différences procédurales existent, au-delà de la compétence du Juge des référés, entre l’action en résiliation fondée sur une clause résolutoire, et l’action en résiliation judiciaire fondée sur l’inexécution suffisamment grave du locataire.

Il convient de retenir une particularité procédurale, présente dans les deux types de clauses résolutoires existant.

• Dans le cadre d’une clause prévoyant la résiliation pour défaut d’assurance du locataire, il convient de délivrer un commandement de payer, en application de l'article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989. Ce n’est que lorsque le commandement de payer est resté infructueux un mois, que la clause prévoyant la résiliation ne prend effet.

• Dans le cadre d’une clause prévoyant la résiliation pour défaut de paiement des loyers, des charges, ou de versement du dépôt de garantie, il convient également de délivrer un commandement de payer, en application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989. Toutefois, ici, le commandement de payer doit être resté infructueux deux mois, pour que la clause prenne effet.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ? Le commandement de payer est un acte d’huissier ordonnant au locataire de régler sa dette.

Cette exigence de délivrer un commandement de payer préalablement à la mise en oeuvre de la clause est protecteur du locataire, puisque cette mise en oeuvre entraine la résiliation immédiate du bail, sans appréciation des manquements par le Juge des référés.

Toutefois, en l’absence de clause résolutoire, il n’est pas requis de commandement de payer, bien que cela puisse témoigner des efforts fournis par le bailleur pour voir exécutées les obligations de son cocontractant. Cette solution se justifie aisément, dès lors que les manquements du locataire à ses obligations n’entraineront la résiliation, dans ce cas, que si l’inexécution est suffisamment grave.

À RETENIR : Il conviendra d’inclure dans tous les baux une clause résolutoire, permettant de faciliter la résiliation du bail en cas d’inexécution du locataire d’une des obligations visées à l’article 4 de la Loi du 6 juillet 1989.

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