Immobilier: comment vont se dérouler les prochaines assemblées générales de copropriété ?

Mis à jour : juin 17




Face à la difficulté matérielle pour les copropriétés de tenir des assemblées générales dans des conditions normales en raison de l’épidémie de Covid-19 et des interdictions de regroupement qu’elle entraîne, il est devenu nécessaire pour le législateur de prendre diverses mesures de nature à favoriser un déroulement alternatif des réunions de copropriété.


Depuis le début du confinement, plusieurs questions relatives aux syndics de copropriétés ont été abordées par des ordonnances successives.


D’abord, une ordonnance du 25 mars 2020 a prévu le renouvellement des contrats de syndics échus pendant la période dite “juridiquement protégée”, c’est-à-dire entre le 12 mars et le 24 mai 2020 (un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire), jusqu’au 24 novembre 2020 au plus tard (six mois après la fin de la période juridiquement protégée).


Ensuite, une ordonnance du 22 avril 2020 est venue allonger la période juridiquement protégée jusqu’au 23 juillet 2020 (soit deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire). Cette ordonnance a également étendu le champ d’application aux mandats de conseillers syndicaux et précisé les modalités de calcul de la rémunération du syndic. Les mandats des deux organes du syndicat échus entre le 12 mars et le 23 juillet inclus se trouvaient alors renouvelés jusqu’au 23 janvier 2021.


Puisque la loi du 11 mai 2020 est venue prolonger l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet 2020, la période juridiquement protégée par le droit de la copropriété s’est vue à son tour étendue jusqu’au 10 septembre 2020. Quant aux mandats de syndics et de conseillers syndicaux, ceux-ci ont été renouvelés jusqu’au 10 mai 2021.



Enfin, l’ordonnance du 20 mai 2020 opère un retour partiel aux dispositions antérieures en fixant la date de fin de la période juridiquement protégée au 23 juillet 2020.

Dès lors, les mandats de syndics et de conseillers syndicaux échus entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 seront renouvelés de plein droit jusqu’au 31 janvier 2021 (sauf décision de l’assemblée générale avant cette date).


En outre, cette ordonnance prévoit l’élévation temporaire du nombre de voix pouvant être déléguées à une seule personne.

En effet, là où en temps normal l’article 211 de la loi ELAN fixe à 10% le plafond du nombre de voix dont peut disposer le mandataire qui reçoit plus de trois délégations, l’ordonnance du 20 mai 2020 décale ce plafond à 15%. Dès lors, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Cette mesure mise en place jusqu’au 31 janvier 2021 est censée permettre d’éviter les regroupements de plusieurs personnes en un même lieu lors des assemblées générales physiques, mais elle sera également applicable lors des assemblées générales dématérialisées.


L’ordonnance du 20 mai 2020 en prévoit à partir du 1er juin 2020 la possibilité de tenir les assemblées générales des syndicats exclusivement à distance.

Depuis le déconfinement du 11 mai 2020, il est possible pour les syndicats de copropriétaires de tenir leur assemblées générales physiquement, et ce peu importe le nombre de participants.

Toutefois, dans un souci de respect des gestes barrières et des règles de distanciation, le législateur a autorisé le recours exceptionnel à la visioconférence pour permettre la tenue d’assemblées générales en toute sécurité.

Ainsi l’ordonnance du 20 mai 2020 déroge à la loi du 10 juillet 1965 (notamment en son article 17-1 A) et à son décret d'application du 17 mars 1967 en déléguant temporairement aux syndics le pouvoir de prévoir, à compter du 1er juin 2020, « que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique ». Dès lors, le représentant légal du syndicat jouit d’un pouvoir exorbitant lui permettant d’organiser, s’il le souhaite et c’est même encouragé, les assemblées générales de manière entièrement dématérialisée, en dispensant tous les copropriétaires de leur présence physique à celles-ci. Si tel est le cas, la convocation à l’assemblée générale de copropriété sera dépourvue de toute mention de lieu de réunion.


A noter : ces dispositions peuvent dès maintenant être appliquées aux assemblées déjà convoquées, à condition d’en informer les participants au moins quinze jours avant la tenue de la réunion. La notification de ce changement pourra être faite selon tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception.


A NOTER :Le Groupe de Recherche en Copropriété (GRECCO) suggère néanmoins :

  • de refuser toute participation de copropriétaires par « voie électronique », visioconférence ou audioconférence avant qu’une assemblée générale ait statué sur les moyens et supports techniques offrant les garanties exigées par la loi ;

  • d’exclure l’utilisation de moyens d’audio ou visioconférences non sécurisés (tels « Skype », « Facetime » ou « WhatsApp » etc.), ne présentant pas de garanties suffisantes d’identification du copropriétaire.


Comment les documents d’assemblée seront-ils signés ?

Lorsque la signature électronique n’est pas possible, un délai de huit jours après l’assemblée générale est prévu afin de faire circuler les feuilles de présence et les procès-verbaux entre le président de séance et les scrutateurs qui devront signer ces documents.


Comment seront décidés les moyens et supports techniques permettant la communication électronique entre les copropriétaires ?

Si l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit en temps normal que ces moyens et supports techniques sont décidés par l’assemblée générale, l’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit une nouvelle dérogation laissant cette attribution au syndic. Toutefois, les moyens et supports techniques décidés par le syndic pourront ultérieurement être modifiés lors d’une prochaine assemblée générale.


A noter : il est également possible pour le syndic de ne pas décider des moyens et supports techniques permettant la dématérialisation de l’assemblée générale. Si tel est le cas, et que l’assemblée ne s’était pas antérieurement prononcée à ce sujet, force sera de constater l’impossibilité de mettre en place une assemblée générale dématérialisée.



Que faire en cas d’impossibilité de réunir les copropriétaires en assemblée générale dématérialisée ?

Si cette impossibilité est avérée, par exemple pour les raisons envisagées ci-dessus ou en cas d’importantes difficultés techniques pour recourir à la visioconférence ou à un autre moyen de communication électronique, le syndic pourra « prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».

A noter : puisque cette mesure d’exception est valable jusqu’au 31 janvier 2021, il reste encore envisageable que d’ici là, il soit de nouveau possible de tenir les assemblées générales physiquement.



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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