Immobilier : l’emprunteur d’un crédit immobilier peut-il percevoir les intérêts du prêteur ?




Dans un contrat de crédit, en échange du prêt qu’il accorde à un emprunteur, la personne ou l’organisme prêteur est rémunéré en fonction du taux d’intérêt convenu. Celui-ci correspond à un pourcentage de la somme d’argent empruntée. Par définition, le taux d’emprunt est donc positif.

Toutefois, on parle de taux d’intérêt négatif lorsque la personne ou l’organisme non seulement prête l’argent à l’emprunteur mais en plus le paie pour son emprunt. Cela signifierait ainsi que l’emprunteur rembourserait moins d’argent que le montant qu’il aurait emprunté, ce qui serait a priori contraire à l'article 1902 du code civil qui dispose que “l'emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu.” La Réserve fédérale des États-Unis (FED), pour les États-Unis, et la Banque centrale européenne (BCE), pour l’Union européenne, pratiquent des taux d’intérêt négatifs afin de relancer la croissance.


Pour la première fois, la première Chambre civile de la Cour de cassation a affirmé, dans une décision rendue le 25 mars dernier, l’impossibilité d’appliquer un taux d’intérêt devenu négatif dans un crédit immobilier.



RAPPEL DES FAITS


Dans les faits, une banque a consenti, en 2007 puis en 2010, deux crédits immobiliers à un couple d’emprunteurs.

Le premier crédit était remboursable au taux de 2,15 % l’an, stipulé variable en fonction de l’évolution du Libor 3 mois et ne pouvant varier de plus de deux points à la hausse. Le second crédit était remboursable au taux de 1,80 % l’an, stipulé variable en fonction de l’évolution du Libor 3 mois et cette variation étant encadrée pendant les vingt premières années d’amortissement du prêt par un plafond à 3,60 % ainsi qu’un plancher à 0,00 % l’an.


PROCÉDURE ET ARGUMENTATION


Les emprunteurs, contestant les taux d’intérêts appliqués par la banque, ont assigné cette dernière aux fins de voir appliquer aux deux prêts le taux d’intérêt indexé au taux Libor 3 mois à sa valeur réelle, y compris en cas d’index négatif.


Par un arrêt du 10 juillet 2018, la Cour d’appel de Besançon a fait droit à la demande des emprunteurs.

En effet, selon cet arrêt, puisque les parties se sont accordées pour que les intérêts soient à la charge de l’emprunteur et non du prêteur, le respect de ces deux contrats impose que soit appliqué un taux d’intérêt suivant l’évolution du taux Libor 3 à sa valeur réelle pouvant conduire à des intérêts mensuellement négatifs, à condition, toutefois, que sur l’ensemble du remboursement de chaque prêt, les intérêts dus au prêteur ne soient pas inférieurs à 0,00 %. Ainsi il serait possible d’appliquer aux prêts un taux d’intérêt indexé au taux Libor 3 mois à sa valeur réelle, pouvant conduire à des intérêts mensuellement négatifs, les deux prêts étant stipulés à un taux d’intérêt initial, l’un de 2,15 % et l’autre de 1,80 % l’an, variables à la hausse comme à la baisse, dès lors que les parties ont consenti au risque inhérent à cette variation.

L’argument des emprunteurs était en effet que les taux d’intérêt négatifs devaient être susceptibles d’être appliqués dès lors qu’ils pouvaient être largement compensés par les taux d’intérêt positifs, de sorte qu’ils ne faisaient pas obstacle à la rémunération globale du prêteur.


Contestant cette décision, la banque a formé un pourvoi en cassation.


En effet, selon les demandeurs au pourvoi, le contrat de prêt conclu avec une banque est par nature un contrat à titre onéreux. Cette opération doit donc être rémunératrice pour le prêteur, sans quoi elle s’apparenterait davantage à un dépôt. Dès lors, le taux d’intérêt ne peut devenir négatif et obliger le prêteur à rémunérer, même temporairement, l’emprunteur.


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION


Il résulte de l'article L313-1 du Code monétaire et financier que “Constitue une opération de crédit tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d'une autre personne ou prend, dans l'intérêt de celle-ci, un engagement par signature tel qu'un aval, un cautionnement, ou une garantie.”

Dès lors, selon la Cour de cassation, Dans un contrat de prêt immobilier, l’emprunteur doit restituer les fonds prêtés dans leur intégralité, les intérêts conventionnellement prévus sont versés à titre de rémunération de ces fonds et, dès lors que les parties n’ont pas entendu déroger aux règles du code civil, le prêteur ne peut être tenu, même temporairement, au paiement d’une quelconque rémunération à l’emprunteur.”


Par conséquent, la cour d’appel ne pouvait pas admettre l’éventualité d’intérêts mensuellement négatifs, alors que les parties n’avaient pas entendu expressément déroger aux règles du code civil. En effet, les parties n’ont jamais exprimé leur volonté de rémunérer l’emprunteur lorsque le taux d’intérêt était inférieur à zéro. Si tel avait été le cas, la Cour de cassation ne se serait alors pas opposée à la possibilité pour les parties de prévoir, par dérogation au droit commun, une rémunération de l’emprunteur par un taux d’intérêt négatif !


Il semble ainsi que les banques veilleront désormais à exclure automatiquement, au moyen d’une clause, l’éventualité d’un taux d’intérêt négatif afin d’éviter toute ambiguïté. En ce sens, le contrat de crédit immobilier s’apparente finalement à un contrat d’adhésion dont les clauses ne peuvent pas être discutées par le particulier cocontractant. En outre, force est de constater qu’un crédit immobilier n’a vocation qu’à rémunérer le prêteur.


Cette solution, qui peut sembler logique, ne l’est pourtant pas eu égard à un arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar selon lequel « l’appréciation du caractère onéreux du contrat ne peut se faire que sur la durée totale du prêt, et le fait que durant un certain temps le taux d’intérêt soit négatif, n’a pas pour effet d’annuler le caractère onéreux du prêt » (Colmar, 1re ch. civ., sect. A, 8 mars 2017, n° 16/00309).


A RETENIR : Dans un crédit immobilier, sauf convention contraire, il n’est pas possible d’appliquer un taux d’intérêt devenu négatif. Par conséquent, le prêteur ne peut pas être contraint de payer une quelconque rémunération à l’emprunteur. En d’autres termes, et pour répondre à la question posée, l’emprunteur ne peut donc pas percevoir les intérêts du prêteur.



Cass. 1e civ. 25-3-2020 n° 18-23.803 FS-PB


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN


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