Immobilier : L'obligation pour l'agent immobilier de vérifier la solvabilité réelle de l'acquéreur ?

Trouver le bon acquéreur lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier n’est pas chose facile.

De nombreux critères doivent être pris en compte par les propriétaires. Pour les aider dans cette tâche, certains propriétaires ont recours à un professionnel. Il peut s’agir d’un agent immobilier.

Dans ce cas, ils doivent pouvoir s’appuyer sur ce spécialiste. C’est la raison pour laquelle,  la  Cour de Cassation considère que l’agent immobilier est tenu vérifier la solvabilité de l'acquéreur qu'il présente au vendeur, ou doit conseiller aux vendeurs de prendre des garanties ou les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.

La Première Chambre civile de la Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt du 11 décembre 2019.

Les faits sont les suivants : Des vendeurs ont conclu avec un agent immobilier un mandate de vente d’un bien immobilier. Un mois plus tard, une promesse synallagmatique de vente a été signé avec un acquéreur. Ce dernier y a précisé qu’il n’allait pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien.

Lorsque le moment de la réitération de la vente par acte authentique est survenu, l’acquéreur ne s’est pas présenté. Toutefois, il s’est engagé à indemniser les vendeurs et l’agent immobilier.

Il s’est avéré par la suite que cet engagement n’a pas été respecté. Les vendeurs ont donc assigné l’acquéreur et l’agent immobilier afin d’être indemnisé.

Les juges du fond ont rejeté la demandé la demande des vendeurs. Pour ce faire, elle a rappelé que l’acquéreur a déclaré etre une personne est âgée de 25 ans, célibataire et cariste magasinier. De plus, il n’a pas dissimulé aux vendeurs qu’il n’allait pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien.

Les vendeurs avaient donc la possibilité de ne pas contracter s’ils considéraient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes. De plus, l’agent immobilier n’avait pas à sa disposition plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

La Cour de Cassation en a jugé autrement et a cassé l’arrêt de la Cour d’appel. Après avoir visé l’article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, elle juge « Qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

A retenir. La Cour de Cassation considère que lorsqu’un agent immobilier ne se renseigne pas sur la solvabilité d’un éventuel acquéreur et ne conseille pas ses clients sur les garanties qu’ils peuvent prendre, il commet une faute. L’agent immobilier doit alors indemniser ses clients.

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 11 décembre 2019, pourvoi n° 18-24381

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