Immobilier : Une condamnation à des dommages-intérêts si je ne paie pas les charges de copropriété ?

À RETENIR : Le copropriétaire n’acquittant pas les charges ne peut être condamné à verser des dommages-intérêts en plus des intérêts au taux légal que si le syndic prouve qu’il y a eu résistance abusive, et que celle-ci a créé un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal.


Un couple, propriétaire d’un lot de copropriété, ne payait plus les charges liées à la copropriété. La syndic de l’immeuble a alors agi en paiement des charges, mais aussi en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive dans le paiement des charges.

Le syndic cherchait ainsi à ce que les époux ayant manqué à leur obligation de payer les charges de copropriété soient, en plus de la condamnation au paiement de ces charges, et aux intérêts au taux légal, condamnés à payer des dommages intérêts. Il semblerait donc que le syndic recherchait ici une double sanction des copropriétaires, à la fois contractuelle et délictuelle.

Il convient de revenir sur la distinction entre la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle. Cette distinction est simple. Si le dommage est causé dans le cadre de l’exécution d’un contrat, la responsabilité est contractuelle. Si, au contraire, le dommage est causé hors du cadre d’un contrat, la responsabilité est délictuelle.


Il est un principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, issu notamment d’un arrêt rendu le 9 juin 1993 par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation. Cet arrêt posait ainsi que l’article 1240 du Code civil, relatif à la responsabilité délictuelle, ne saurait s’appliquer à la réparation d’un dommage se rattachant à l’exécution d’un engagement contractuel.


Il semble dès lors que le syndic ne pouvait se prévaloir des règles de la responsabilité de l’article 1240 du Code civil, pour demander la réparation de son préjudice au titre de la résistance abusive des copropriétaires.

Il semble alors qu’il faille se fonder ici uniquement sur la responsabilité contractuelle. Cette responsabilité peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil en vu d’obtenir des dommages-intérêts, puisque celui-ci dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »


L’inexécution par les copropriétaires de leur obligation de payer les charges de copropriété constitue bien une inexécution de leur obligation issue du contrat de copropriété. On entre alors parfaitement dans le cadre de l’article 1231-1 du Code civil, et le syndic semblait pouvoir demander au juge de prononcer des dommages-intérêts à l’encontre des copropriétaires sur le fondement de cette inexécution.


Toutefois, il ne faut pas oublier que cette inexécution était déjà sanctionnée, par le prononcé d’une condamnation à payer les intérêts au taux légal issus de l’inexécution de l’obligation de payer les charges.

Dans cette situation, les juges de la Cour d’Appel de Montpellier relèvent donc que les dommages-intérêts fondés sur la résistance abusive ne permettraient pas de réparer un préjudice différent de celui pris en compte par les intérêts à taux légal. Cela signifie en fait que la responsabilité extra-contractuelle des copropriétaires ne pouvait être engagée, dès lors que les conditions de la responsabilité délictuelle n’étaient pas réunies.

Le raisonnement est intéressant. On est ici dans des rapports contractuels, entre un syndic et des copropriétaires. La responsabilité est donc de nature contractuelle par principe. Toutefois, l’existence d’une relation contractuelle entre deux parties n’exclue pas que l’une d’entre elle puisse commettre une faute distincte du contrat, qui cause à l’autre un préjudice.


Dans cette situation, on retrouve les conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du Code civil, à savoir une faute, un préjudice, et un lien de causalité. Ici, le lien de causalité n’est pas discuté. C’est sur le principe même de la faute, et sur l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement que se fondent les juges.

D’une part, les juges exigent que le syndic rapporte la preuve d’une intention de nuire dans le comportement des copropriétaires, afin de caractériser la résistance abusive. Cette exigence est surprenante, dès lors qu’en principe, en droit de la responsabilité délictuelle, la seule abstention fautive peut engager la responsabilité de son auteur.


En effet, en application de l’article 1241 du Code civil, les juges de la Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 27 février 1951, Branly, énonçaient que le fait omis qui devait être accompli en vertu d’une obligation conventionnelle suffit à engager la responsabilité. Plus précisément, les juges statuaient en faveur d’une responsabilité élargie, puisqu’alors l’abstention, même non-dictée par la malice et l’intention de nuire, permettait d’engager la responsabilité.


Or, dans notre cas d’espèce, les juges reprochent expressément au syndic de ne pas avoir rapporté la preuve d’une intention de nuire. Ici, il ne faut toutefois pas confondre les caractères que peut présenter la faute, et la faute alléguée en elle-même. En réalité, ce n’est pas une faute quelconque à laquelle les juges ajoutent l’exigence d’intention de nuire, mais bien une faute de résistance abusive qui est alléguée. Or, l’intention de nuire est inhérente à la faute de résistance abusive. Il est donc normal que les juges requièrent du syndic qu’il rapporte la preuve de la faute alléguée.

D’autre part, les juges reprochent au syndic de ne pas avoir rapporté la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement. Les juges rappellent ainsi que le préjudice de retard de paiement est déjà pris en compte, par la condamnation au paiement d’intérêts au taux légal.


Si les juges d’appel avaient condamné les copropriétaires au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive, ils auraient indemnisé deux fois le même préjudice subi par le syndic, dès lors que celui-ci ne démontrait pas en quoi la faute de résistance abusive créait un nouveau préjudice.


In fine, on pourrait presque considérer que le syndic a cherché à se voir indemniser deux fois du même préjudice, en arguant de deux fautes différentes. C’est donc à bon droit que les juges d’appel ont rejeté les prétentions du syndic sur ce point, et maintenu la seule sanction par la condamnation à payer les intérêts de retard au taux légal.

Cour d'Appel de Montpellier, 30 juin 2020, n° 18/06362


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG, avec la collaboration de Louise FLOCON

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