Immobilier : la copropriété peut-elle m’interdire de mettre mon logement en location saisonnière ?

Mis à jour : juin 17




Il est commun d’intégrer dans un règlement de copropriété une clause dite “d’habitation bourgeoise” censée contrôler la destination de l’immeuble. Il s’agit d’une clause obligeant chaque propriétaire (ou leur locataire) de respecter le caractère “bourgeois” de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Lorsque la clause d’habitation bourgeoise autorise la possibilité d’exercer une activité professionnelle dans l’habitation, elle est dite “simple” ou “relative”, sinon elle est dite “exclusive”.

Elle peut s’appliquer, comme nous le verrons ici, aux locations saisonnières, mais plus largement à toute activité commerciale comme la création d’un restaurant ou de boutiques dans un des lots de la copropriété, notamment lorsqu’ils sont situés en rez-de-chaussée.

Cette clause ne va pas sans poser certaines difficultés, notamment lorsque l’un des copropriétaires met en location touristique son logement, et que d’autres copropriétaires y sont réticents.


Dans un arrêt d'espèce du 27 février 2020, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée à ce sujet.


Dans les faits, une société propriétaire d’un grand nombre de lots (39 sur 60 appartements) dans une résidence soumise au statut de la copropriété poursuivait dans l’immeuble une activité commerciale de location saisonnière.

D’autres propriétaires de lots dans la même résidence ont décidé d’assigner en justice la société ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence afin de faire interdire cette activité de location saisonnière au sein de l’immeuble.


Par un arrêt du 25 janvier 2018, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi interdit sous astreinte la société de mettre ses lots en location ou de les faire occuper par sa clientèle.

En effet, la société louait, à titre commercial, ses appartements et studios à la journée ou à la semaine alors même que le règlement de copropriété réservait les bâtiments à l’usage exclusif d’habitation par l’intermédiaire d’une clause bourgeoise.

Si l’utilisation des locaux n’était quant à elle pas interdite, c’était sous réserve que celle-ci ait été exercée dès l’origine dans des locaux annexes à ceux servant d’habitation au propriétaire.


Contestant cette décision, la société a formé un pourvoi en cassation.


Dans son arrêt du 27 février 2020, la Cour de cassation, en reconnaissant que l'activité de location meublée touristique menée par la société était de nature commerciale, a estimé que l’interdiction prononcée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence devait s’appliquer.

En outre, la société ne précisait pas concrètement en quoi cette mesure d’interdiction la privait objectivement de la substance de son droit de propriété sur les lots. Il n’y avait donc aucune violation de l’article 8 de la loi sur la copropriété disposant que “le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation”. Ici, la clause d’habitation bourgeoise est conforme à la loi et justifie légitimement l’interdiction prononcée à l’encontre de la société.


Par conséquent, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société demanderesse.



Attention toutefois : il ne s’agit pas ici d’un arrêt de principe dans la mesure où les circonstances de l’espèce sont exceptionnelles. En effet, en vue du nombre considérable de lots dont la société était propriétaire au sein de la copropriété, la situation était presque similaire à celle d’un hôtel en gestion. Dès lors, la décision souveraine des juges du fond pourrait être remise en question dans des cas différents.


Le propriétaire d’un logement parisien en copropriété peut-il se voir interdire de la même manière la mise en location saisonnière de type Airbnb de son domicile ?

En ce qui concerne la ville de Paris, la réglementation prise conformément à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation précise que le propriétaire d’un local peut l’exploiter en location meublée touristique si deux conditions cumulatives sont réunies :

  • le local mis en location meublée touristique est la résidence principale du propriétaire

  • le propriétaire ne loue pas son logement plus de 120 jours par an, le local devant être exploité au moins les ⅔ de l’année à usage d’habitation sans aucune activité commerciale.


Dès lors, lorsque la location saisonnière de la résidence principale n’est pas massive et qu’elle ne dépasse par la limite de 120 jours annuels, celle-ci semble a priori compatible avec une clause bourgeoise.


Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de ces conditions ?

Si le syndicat de copropriété est suspicieux, il peut demander à un huissier de justice de constater en premier lieu l’existence de l’annonce sur un site de location saisonnière ainsi que la récurrence des réservations. Des voisins peuvent être invités à témoigner à ce sujet.

Ensuite, l’avocat du syndicat pourra signaler cette location au bureau de la protection du logement et de l’habitation qui mènera une enquête afin d’établir ou non la régularité de la location au regard de l’article susmentionné.


En cas d’infraction avérée, il faudra adresser au nom du syndicat des copropriétaires un courrier d’avocat de mise en demeure de respecter la clause bourgeoise du règlement de copropriété en sollicitant sous 8 jours la preuve de la clôture du compte (par exemple Airbnb) et le retour à l’habitation du lot.


Si l’injonction n’est pas respectée, le respect du règlement de copropriété pourra être ordonné par une assignation du syndicat dûment mandaté en AG à cette fin devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

En outre, une assignation de la Ville de Paris sera automatiquement transmise au propriétaire qui s’exposera à une amende maximum de 50.000,00 euros, accompagnée d’une astreinte financière très lourde tant que le logement ne sera pas retourné à l’habitation.


Qu’en est-il si le règlement de copropriété ne prévoit aucune clause bourgeoise ?

Un arrêt du 11 mai 2017 de la Cour de cassation énonce qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage. » Il reste donc envisageable pour les autres copropriétaires d’intenter une action en justice pour trouble anormal du voisinage si tant est que la mise en location saisonnière entraîne réellement des perturbations inhérentes à celle-ci (nuisances sonores, va et vient dans les parties communes, utilisation intempestive de l’ascenseur etc..).


https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000041701813&fastReqId=1610019193&fastPos=1



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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