Immobilier : La démolition d’une maison peut-elle être ordonnée malgré un permis de construire ?

Le droit de propriété est l’un des droits qui touche le plus de français avec près de 58% des ménages métropolitains étant propriétaires en 2018, mais ce dernier est également accompagné d’un grand nombre de conséquences juridiques souvent méconnues. Avant tout, un rappel concernant ce droit si fondamental s’impose : il s’agit d’un droit réel qui permet d'user, de jouir et de disposer d'une chose, notamment ici d’un terrain ou d’une maison, « de la manière la plus absolue » selon l’article 544 du code civil. Ce dernier peut être démembré en droit d’usufruit, c’est-à-dire uniquement conférer au propriétaire le droit d’user et de percevoir les fruits de la chose, ou en nue-propriété c’est-à-dire le droit de se servir de la chose.


Néanmoins, ce droit élémentaire est fortement limité et tout abus est prohibé, il en va donc de même pour la construction de tout nouvel édifice qui est obligatoirement soumise à l’obtention d’un permis de construire. Il s’agit d’une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet, et concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Sans celui-ci toute édification est prohibée et le propriétaire risque de façon quasi certaine d’être contraint à la démolition ainsi que d’éventuels dommages-intérêts.


Mais une fois le précieux permis obtenu les propriétaires sont-ils à l’abri de tout risque, notamment d’une éventuelle démolition ? La réponse n’est pas évidente et des précautions doivent être prises. Il faut notamment prendre en compte systématiquement les éventuelles règles locales d’urbanisme, ces dernières peuvent prendre la forme d’un PLU (plan local d’urbanisme) ou plus rarement d’un PPRI (plan de prévention du risque d’inondation). Le premier est un règlement à la portée communale ou intercommunale voulant favoriser un développement harmonieux et durable, le second présente des éléments stratégiques pour l'aménagement de la commune et définit les règles de constructibilité dans les secteurs susceptibles d'être inondés.


Voyons désormais ce que dit concrètement la loi au sujet de la démolition d’une propriété et des règles d’urbanisme : « Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l'Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l'article L. 600-6, si la construction est située dans l'une des zones suivantes : [énumération d’une quinzaine de zones] » - article L. 480-13 du code de l’urbanisme.


Autrement dit, la démolition ne peut en principe avoir lieu pour cause de méconnaissance des règles d’urbanisme, mais cela est à prendre avec des pincettes car le tribunal peut toujours être saisi en cas d’annulation du permis mais surtout en cas de classification de la zone comme « protégée ». La liste étant relativement longue, procéder à une prudente vérification de conformité avec l’article L. 480-13 est fortement recommandé.


Pour illustrer ce phénomène, passons en revue un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 février 2021 traitant justement de la démolition d’une maison située en zone protégée selon les règles d’urbanisme.


Les conjoints propriétaires d’un terrain font construire une maison d’habitation sur ce dernier en vertu d’un permis de construire initial délivré le 24 décembre 2010 et d’un permis de modification délivré le 1er février 2011. La société opposante Laurie obtient en 2015 l’annulation du permis et assigne les propriétaires en démolition ainsi qu’en dommages-intérêts, aux motifs que la zone de construction est désormais classée sous protection. Suite à une décision de la cour d’appel de Nîmes du 19 décembre 2019 confirmant la démolition, les propriétaires se pourvoient en cassation.


Pour contester l’arrêt d’appel, le pourvoi se fonde sur le moyen que conformément à l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme un propriétaire ne peut être condamné à démolir sa maison, ou à quelconques servitudes, pour avoir méconnu des règles d’urbanisme sauf si cette dernière se trouve dans une zone protégée. La classification PPRI (Plan de Prévention du Risque d’Inondation) de la zone étant postérieure à 2010, demander malgré tout la démolition constituerai une violation dudit article.


La Cour de cassation répond par un rejet du pourvoi, ordonnant définitivement la démolition de la maison. Ses motifs sont que, d’une part le texte cité (L. 480-13) limite certes l’action en démolition d’un tiers pour cause de méconnaissance des règles d’urbanisme dans sa rédaction de 2015, mais dans sa rédaction de 2018 il confère au représentant de l’état la faculté d’engager malgré tout l’action même en dehors des zones à risque. D’autre part, la Cour de cassation rappelle la volonté du législateur de concilier à la fois sécurisation des projets de construction et protection de la nature, du paysage et du patrimoine. Ainsi autoriser la construction d’une maison dans une zone classée rouge au PPRI serait contraire à la volonté du législateur, la cour d’appel a donc statué justement et n’a violé aucun article.


Arrêt n° 167 du 11 février 2021 (20-13.627) - Cour de cassation - Troisième chambre civile :


https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/arrets_publies_2986/troisieme_chambre_civile_3171/2021_9999/fevrier_10027/167_11_46485.html



A retenir : L’étude de cet arrêt nous rappelle deux points fondamentaux : 1- Être en possession d’un permis de construction n’est pas un passe-droit, il faut rester vigilant quant aux règles locales d’urbanisme dont il est important de prendre connaissance avant de se lancer dans un tel projet. 2- La Cour de cassation nous démontre ici l’importance de la prise en compte de la volonté du législateur lorsqu’elle interprète la loi, en l’espèce même si le texte laisse entendre que la démolition d’une maison est limitée, la volonté affichée du législateur de protéger l’environnement et le patrimoine l’emporte sur le droit de construire dans la zone en question.


Liens vers les articles cités :


https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041411186/




Bourges Isaac