Immobilier : La force majeure à l'heure du Covid-19

Ces dernières semaines ont été marquées par les nombreux décrets pris par le Gouvernement français afin d’endiguer le virus du COVID-19.

Vous vous êtes surement interrogés sur les conséquences de la crise sanitaire sur vos actes juridiques et peut être même dans le cadre de votre contrat de bail.

En principe, lorsque vous concluez un contrat et que vous êtes débiteur, vous êtes tenues d’exécuter votre obligation.  Toutefois, le Législateur prévoit que dans certaines situations, vous ne serez pas tenus d’exécuter votre obligation.

L’article 1217 du code civil prévoit à ce sujet : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- solliciter une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

A côté, il prévoit la notion de « force majeure ».  Selon l’article 1218 de ce même code, «  Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ». 

Le Ministre de l’Economie et des Finances a indiqué que le COVID-19 constitue un cas de force majeure pour les entreprises qui sont en relations contractuelles avec l’Etat.

Au vu des évènements actuels, et des propos du Ministre de l’Economie et des Finances, vous vous demandez surement si, en tant que débiteur,  vous pourrez opposer le COVID 19, en tant que force majeure, à votre bailleur par exemple.  

Il faut savoir avant tout que la force majeure est un évènement qui nécessite la réunion de trois conditions :

  • extériorité

  • l’imprévisibilité,

  • l’irrésistibilité

Le critère de l’extériorité est retenu lorsque l’évènement « échappe au contrôle du débiteur ».

L’Assemblée plénière de la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt du 14 avril 2006 que cette condition n’est plus exigée quand le contractant est tenu d’exécuter une obligation de paiement de somme d’argent.

Le critère de l’imprévisibilité se déduit , quant à lui, de l’évènement qui ne « pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ».

Il va donc être apprécié au moment de la conclusion du contrat. (Civ. 1re, 30 oct. 2008, n°07-17.134 ; Cass., ass. plén., 14 avr. 2006 n°02-11.168). Si on prend l’exemple d’un contrat de bail que vous avez conclu, il s’agira ici de déterminer si la crise sanitaire  était prévisible au moment de la signature de votre contrat.

L’évènement est qualifié d’irrésistible, dès lors que ses effets ne pouvaient être évités « par des mesures appropriés ».

Il faut comprendre ici, que l’évènement doit constituer un obstacle qui nuit au débiteur, à tel point qu’il n'est plus en mesure exécuter son obligation. Le juge apprécie ce caractère  au moment où survient l’évènement.

Dans la pratique, les juges vont comparer votre cas à celui d’une personne dite « normalement diligente », placée dans la même situation.

Attention. Parfois, les contrats peuvent contenir des clauses de définition ou bien encore qui prévoient les conséquences de la survenance d’un évènement pouvant être qualifié de force majeure. Il faut donc vérifier l’existence de ces clauses.

Une fois retenue, la force majeure produit un effet extinctif sur l’obligation. Il faut comprendre par-là que, si elle est retenue, vous ne serez pas tenus d’exécuter votre obligation.

Toutefois, elle n’exonère le débiteur que durant la période ou elle constitue un obstacle à l’exécution de votre obligation.

Précisons en outre , il appartient aux juges de déterminer si l’évènement que vous invoquez, à savoir le COVID 19, constitue un cas de force majeure.  L’appréciation des juges est ici souveraine, se fait au cas par cas et de manière concrète.

Il est donc possible de douter sur l’admission de cette notion par les juges face à des preneurs l’invoquant pour justifier le non-paiement de leurs loyers.

A ce jour, les juges (Cass, 16 septembre 2014, n°13-20306) ont déjà refusé et ce à plusieurs reprises, de considérer que la force majeure permet d’exonérer le paiement d’une obligation de somme d’argent. 

De plus, ils n’ont pas fait droit à la demande d’un commerçant qui invoquait le virus Ebola à titre de force majeure. (CA Paris, 29 mai 2016, n°15/12113)

Il n’est donc pas possible d’affirmer aujourd’hui que les juges vont admettre que le COVID-19 est une force majeure, qui justifie le non-paiement de vos loyers par exemple.

Nous vous invitons par conséquent à vos rapprocher de votre cocontractant, de votre bailleur, s’il s’agit d’un bail, afin de trouver une solution amiable.

CABINET BARDECHE EDBERG

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