Immobilier: Le bailleur commercial peut-il entamer des démarches avant l’offre de vente au preneur?





Le 27 mai 2020, la Cour d’appel de Paris a répondu à cette question par l’affirmative lors d’un litige concernant la validité de la notification valant offre de vente d’un bailleur commercial à son locataire.


Rappel chronologique des faits


Dans les faits, une association bailleresse a donné à bail en renouvellement des locaux à usage d’hôtel à une société hôtelière. Le bail a commencé à courir le er mars 2006 pour une durée de douze ans.


Le 7 février 2018, soit douze ans plus tard, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2018.


Le 3 mars 2018, le bailleur a donné mandat à une agence immobilière pour vendre le bien immobilier loué.


C’est seulement le 19 octobre 2018, soit plus de sept mois après avoir entamé les premières démarches pour la vente du bien immobilier loué, que l’association bailleresse a notifié à la société locataire une lettre valant offre de vente de l’immeuble loué. La société locataire a accusé réception de cette lettre le 23 octobre.


Le 29 octobre, la société locataire a contesté la régularité de cette offre de vente.


Le 9 novembre 2018, l’association bailleresse a consenti une promesse unilatérale de vente à une société autre que la société locataire. Cette promesse unilatérale de vente a été prolongée par avenant à trois reprises avant son expiration, de sorte que la promesse est encore valable jusqu’au 31 décembre 2020.


Toutefois, la contestation formée par la société locataire empêchait la société à qui la promesse de vente a été faite d’exercer son option d’achat.


Comment fonctionne le droit de préemption d’un locataire d’un bail commercial mis en vente ?


Pour rappel, conformément à l’article L145-46-1 du code de commerce, le locataire d’un bail commercial dispose d’un droit de préemption, aussi appelé droit de préférence, lorsque son bailleur décide de vendre l’immeuble loué, comme c’est le cas en l’espèce.


Pour cela, le bailleur a l’obligation d’informer son locataire de son projet de mise en vente de son bien. Cette notification prend la forme de l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son locataire.


Cette notification, qui vaut offre de vente, doit impérativement comporter :

  • le prix de vente de l’immeuble

  • les conditions de la vente de l’immeuble


Suite à la réception de cette notification, le locataire a un délai d’un mois pour se prononcer, accepter ou décliner l’offre.


Si le locataire accepte l'offre de vente, la vente doit se réaliser dans les 2 mois.

Si le locataire souhaite recourir à un prêt, il doit en informer le bailleur, au moment où il notifie l'acceptation de l'offre. Dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente n'est plus valable.


Attention : Certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas de ce droit de préemption, à savoir :

  • vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;

  • vente unique de locaux commerciaux distincts ;

  • vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;

  • vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;

  • vente d'un local à l'époux(se) du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux(se) .


Procédure


En décembre 2018, l’association bailleresse a fait assigner en justice la société locataire devant le Tribunal de Grande Instance (ex tribunal judiciaire) de Paris afin de faire juger que le droit de préemption du locataire a été purgé.


Le 28 mars 2019, le Tribunal de Grande Instance de Paris a ainsi fait droit à la demande de l’association bailleresse en déclarant que l’offre de vente de l’immeuble a été signifiée à la société locataire de façon régulière.


Contestant cette décision, la société locataire a interjeté appel.


Arguments de la société locataire appelante

Selon la société locataire, l’offre de vente émise par son bailleur devait être prononcée comme nulle dans la mesure où l’association bailleresse aurait dû notifier son offre de vente avant la signature du mandat de vente à la société chargée de la vente.

Selon la société locataire, la notification devait être antérieure à toute négociation avec un tiers et avant tout mandat de vente.


La société estimait en outre que la notification avait été faite à un prix dissuasif en indiquant les honoraires de l’agent immobilier alors même que cela ne devait pas figurer dans l’offre de vente (Cass. 3ème civ. 28.06.2018 n°17-14.605).

La société locataire considérait ce prix comme frauduleux, c'est pourquoi elle sollicitait une mesure d’expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur vénale des murs abritant son fonds hôtelier.



Arrêt de la Cour d’Appel de Paris


Tout d’abord, la Cour d’appel de Paris a rappelé que le présent litige ne portait pas sur la régularité de la promesse unilatérale de vente consentie par l’association à une autre société, sous réserve de la purge du droit de préférence de la société locataire, mais sur la régularité de l’offre notifiée à la société locataire.


La Cour d’appel de Paris a ainsi eu à se prononcer sur la validité de la notification de l’offre de vente par le bailleur au preneur.


D’une part, la cour a rappelé quele seul fait que le prix proposé paraisse excessif au regard des prix du marché, ne peut suffire à constituer un motif de nullité.”


En outre, “l’association propriétaire, n’ayant pas vocation à conserver le bien immobilier loué dans son patrimoine, a pu après avoir demandé un avis de valeur à une agence immobilière et lui confier un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien. Le fait qu’elle ait conclu le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous réserve du droit de préférence du preneur, n’invalide pas la notification de l’offre de vente à laquelle elle a procédé le 24 octobre précédent, la promesse unilatérale de vente ne valant pas vente, et la notification ayant dans ces conditions, été faite préalablement à la vente”.


Par ailleurs, la cour d’appel, possédant suffisamment d’éléments pour apprécier le caractère non-frauduleux et non-fantaisiste du prix de vente proposé, n’a pas fait droit à la demande d’expertise sollicitée par le locataire. Quant au fait que l’offre de vente mentionnait les honoraires de l’agence immobilière, cela n’affectait pas la validité de l’offre dans la mesure ou le locataire pouvait aisément retrancher ce montant du prix.


Dès lors, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement attaqué.


La solution retenue est finalement logique, car le fait de refuser au propriétaire des démarches nécessaires à l’estimation de son bien avant de formuler l’offre de vente ne lui permettrait pas de pouvoir proposer une offre circonstanciée à son locataire.


A RETENIR : Le bailleur d’un local commercial peut valablement faire évaluer le local loué par un agent immobilier et procéder à l’ensemble des démarches inhérentes à tout processus de commercialisation, et cela avant même de notifier à son locataire son intention de vendre les locaux. Le bailleur peut en outre conclure une promesse unilatérale de vente avec un tiers, sous réserve de l’exercice du droit de préemption du preneur et avant l’expiration de ce droit, dès lors que la notification a préalablement été faite au preneur.



CA Paris 27-5-2020 n° 19/09638


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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