Immobilier: le bailleur originaire doit-il indemniser son locataire pour perte de commercialité ?





Dans un arrêt du 23 janvier 2020, la troisième Chambre civile a répondu positivement à cette question. 


RAPPEL DES FAITS 


Dans les faits, une société était locataire dans un centre commercial de deux locaux faisant l’objet de deux baux à usage commercial distincts soumis au statut de la copropriété. 


La société preneuse se plaignait du mauvais état du centre commercial ainsi que du dysfonctionnement du chauffage dans ses locaux et dans les parties communes. Elle reprochait également à la société bailleresse les infiltrations constatées dans le plafond du local et dans le parking commun ainsi que le défaut de sécurité des locaux. 

Le dépérissement du centre commercial et sa désertification avaient ainsi entraîné, du moins en partie, la dégradation de la commercialité des lieux. La société locataire avait en effet perdu une part de sa clientèle ainsi que la chance de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs. La perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaire était également conséquente pour la société qui louait les locaux dans le centre commercial.


PROCÉDURE 


La société locataire a alors assigné en justice la société bailleresse afin de se voir indemniser de son préjudice. 


Le 26 mai 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné la société bailleresse à faire réaliser des travaux dans l’immeuble, pour manquement à son obligation de délivrance d’un local conforme aux normes en vigueur


En janvier 2017, la société bailleresse a vendu les locaux à une autre société, acquéreur. 

Toutefois, les travaux auxquels le bailleur avait été condamné n’ayant toujours pas été réalisés, la société preneuse a assigné en justice la société bailleresse, qui est une nouvelle fois condamnée.


Par un arrêt du 26 avril 2018, la cour d’appel de Versailles a condamné  in solidum la société bailleresse ainsi que la société acquéreuse, intervenue volontairement au procès, à verser des dommages et intérêts à la société preneuse. 


En effet, la société bailleresse n’avait pas délivré à la société locataire des locaux comportant un système de chauffage adapté. En outre, elle n’avait pas entrepris les diligences nécessaires auprès du syndicat de copropriétaires afin de remédier au défaut d’entretien et de sécurité des parties communes du centre commercial. 

La bailleresse n’avait donc pas rempli ses obligations de bailleur avant la vente, à savoir ses obligations de mise à disposition et d’entretien des locaux.


Contestant cette décision, la société bailleresse a formé un pourvoi en cassation. En effet, celle-ci estimait n’avoir aucune obligation de maintenir un environnement commercial favorable et d’entretenir les parties communes pour son locataire. Surtout, le bailleur avait vendu son bien, et une clause de subrogation expresse était insérée à l’acte de vente, précisant que « le vendeur a subrogé l’acquéreur dans tous ses droits et obligations au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente ».


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION 


La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par le bailleur. 

La décision de la cour d’appel était en effet légalement justifiée : le bailleur n’avait pas déployé les efforts suffisants pour mettre fin au préjudice du preneur. Cette absence de mesures prises pour remédier à la dégradation de la commercialité des lieux rend le bailleur originaire responsable de celle-ci. 


Pour comprendre pleinement la portée de cet arrêt, il n’est pas inutile d’avoir à l’esprit des jurisprudences antérieures. 

A défaut de stipulation particulière du bail, le propriétaire de locaux situés dans un centre commercial n'est pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre (Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 98-23.17, Cass. 3e civ. 11-4-2019 n° 18-12.076) ; il n'est tenu que d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance du local loué (Cass. 3e civ. 12-7-2000 précité). S’il est propriétaire du centre commercial, le bailleur est toutefois tenu d’entretenir les parties communes du centre puisqu’elles constituent des accessoires nécessaires au bien loué (Cass. 3e civ. 19-12-2012 n° 11-23.541).

Si un arrêt du 21 février 2019 a affirmé que l’acquéreur d’un immeuble donné à bail est désormais tenu des manquements du vendeur à son obligation de délivrance (Cass. civ. 3ème, 21 février 2019, n°18-11.553), un principe prétorien veut toutefois que le vendeur reste lui-même responsable des conséquences dommageables des défaillances, antérieures à la vente, dans l’exécution de ses obligations (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06 – 18430; Cass. 3e civ., 9 juill. 1970, n° 69-10.888). 


Dans l’arrêt étudié, la Cour de cassation statue au motif que “en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur”.


Dès lors, si rien n'interdit pour le vendeur de transférer sur l’acquéreur les risques pécuniaires liés à la mise en cause de sa responsabilité, l’effet relatif des conventions lui interdit de s’en prévaloir vis-à-vis du preneur à bail. En d’autres termes, les accords passés entre le vendeur et l’acquéreur sont inopposables au preneur.



A RETENIR : En cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause de subrogation contenue dans l’acte de vente. Dès lors, si le bailleur n’a pas procédé aux diligences nécessaires pour remédier à l’insécurité et au mauvais entretien du local loué et du centre commercial dans lequel il est situé, il faudra considérer que celui-ci est à l’origine de la dégradation de la commercialité des lieux. Il devra donc indemniser son locataire, quand bien même il ne serait plus propriétaire des locaux, et en dépit de la clause de subrogation qui n’est pas opposable au locataire.



Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 janvier 2020, 18-19.589,




Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN.


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