Immobilier : le loyer du bail commercial renouvelé doit-il être fixé à la valeur locative ?





La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 16 juillet dernier, a répondu à cette question par l’affirmative en apportant quelques conditions.


RAPPEL CHRONOLOGIQUE DES FAITS


Dans les faits, le 26 février 2009, une société bailleresse a donné à bail à une société locataire des locaux à usage commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2008 jusqu’au 31 août 2017, pour un loyer de 138 984,32 € par an en principal outre indexation annuelle à la date anniversaire du bail selon les variations de l’indice du coût de la construction dont étaient indiqués les indices trimestriels de référence.


Le 4 avril 2017, la société locataire a signifié à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2017.


Le 9 mai, la société bailleresse a accepté le principe du renouvellement et a proposé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 163 800 €.

Le 6 juillet, la société locataire a fait connaître son souhait de voir fixer le loyer à la somme de 140 000 €. Dans son mémoire préalable, la locataire a même revu ce loyer à la baisse en demandant à le fixer à la somme de 94 800 €.


PROCÉDURE


Face à la difficulté de parvenir à un accord quant au montant du loyer renouvelé, la société locataire a assigné sa bailleresse devant le juge des loyers commerciaux près du tribunal de grande instance d’Amiens.

Le 10 avril 2019, le TGI d’Amiens a débouté la société locataire de sa demande de baisse du loyer tout en déclarant irrecevable la demande de la société bailleresse de déplafonner le loyer. Le loyer du bail renouvelé a été fixé à la somme de 149 030,18 € par an, inférieure au loyer plafonné estimé à 156 113,12 €.


Contestant cette décision, la société locataire a interjeté appel avant d’être placée sous le régime d’une sauvegarde judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 avril 2020.



ARGUMENTS DU LOCATAIRE APPELANT


La locataire demandait cette fois à la cour de fixer le loyer renouvelé à la somme de 112 000€ par an en principal, et de condamner la société bailleresse à lui rembourser les trop-perçus des loyers depuis le renouvellement du bail, soit depuis le 1er septembre 2017.


Le locataire a notamment rappelé le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au plafond et a précisé que le déplafonnement et la fixation à la valeur locative sont deux notions différentes.


Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce : “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret [du 30 septembre 1953] en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.”


Dès lors, en application de cet article, le loyer doit fixé à hauteur de la valeur locative sans qu’il ne soit nécessaire que les éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 (tels que les caractéristiques propres au local, la destination des lieux ou les facteurs de commercialité) aient connu une modification notable.

Il en résulte également que les charges exorbitantes que le bail fait peser sur le locataire sont des facteurs de minoration de la valeur locative.


Le locataire fait en outre valoir que pour le calcul de la valeur locative, seules les références antérieures à la date du renouvellement peuvent être retenues. En effet, “il ne saurait être tenu compte d’évènements ou d’éléments apparus postérieurement au renouvellement et ces références ne peuvent être utiles que si elles ont la même base de comparaison, ce qui suppose de déterminer leur surface pondérée afin d’obtenir un prix unitaire au m² exploitable.”

Par ailleurs, la société bailleresse aurait donné comme références des surfaces inférieures aux surfaces réelles, cela ayant eu pour effet d’augmenter le prix au m2.


A titre subsidiaire, le locataire soutient que le loyer ne pouvait être déplafonné faute de modifications notables des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce.


ARGUMENTS DE LA BAILLERESSE INTIMÉE


La bailleresse, bien que satisfaite du loyer fixé par le jugement de première instance, demande toutefois à ce que soit constatée la modification notable des facteurs de commercialité permettant de justifier le déplafonnement du loyer et de le fixer à un montant annuel de 163 039,5 € en principal.


Elle rappelle le principe, énoncé à l’article L.145-33 du code de commerce précité, de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative  en précisant que ce principe connaît une dérogation prévue à l’article L. 145-34 suivant qui instaure la règle du plafonnement.



En outre, la société bailleresse admet que le montant du loyer plafonné ne peut plus être déterminé depuis la loi Pinel par référence à l’indice du coût de la construction comme le prévoyait le bail mais par l’indice des loyers commerciaux. En revanche, elle soutient que doit être retenu le trimestre de référence prévu au bail, le trimestre choisi par les parties prévaut sur les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce relatives à la détermination du trimestre de référence qui n’ont qu’une valeur supplétive, la bailleresse calcule en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 156 113,12 €.


L’intimée ajoute qu’il est admis que puissent être retenues des références antérieures ou postérieures à la date du renouvellement dès lors qu’elles se situent dans une période cohérente.


Quant aux charges estimées exorbitantes par le preneur, si l’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que “les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative”, la bailleresse soutient que celles-ci ont une contrepartie dès lors que les grosses réparations restent à la charge du bailleur alors même que le bail a été conclu avant la loi Pinel. En outre, le bail donnait au preneur la faculté de sous-louer.

Dès lors, la position de la société locataire tendant à déduire de la valeur locative le montant de l’intégralité de la taxe foncière détruirait l’équilibre du bail.


ARRÊT DE LA COUR D’APPEL


Si, comme nous l’avons vu, le premier alinéa de l’article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, la portée de ce principe est immédiatement restreinte par la règle du plafonnement énoncée à l’article L.145-34 du même code dont le premier alinéa dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (...) publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. »


Après avoir déterminé le montant de la valeur locative, et celle ci étant inférieure au montant du loyer plafonné, la cour d’appel a jugé qu’il y a lieu en réformant le jugement entrepris de fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er septembre 2017 à la somme de 140 207,08 €.


A RETENIR :le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné” et cela quand bien même la valeur locative serait inférieure au dernier loyer contractuel, voire au loyer nominal du bail expiré et même à celui figurant au bail d’origine en cas de renouvellements successifs ! En revanche, le loyer ne peut être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est supérieure au loyer plafonné que s’il existe un ou plusieurs motifs de déplafonnement prévus par la loi.

Cour d'appel d'Amiens, Chambre économique, 16 juillet 2020, n° 19/04902


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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