Immobilier : Le point de départ de l'action en paiement de la société constructrice d'une maison

Lorsque vous construisez une maison individuelle, vous pouvez faire appel à une société de construction. Des litiges peuvent alors survenir au moment du paiement du prix.

C’est la raison pour laquelle, le Législateur a institué au sein du Code de la construction et de l’habitation des règles, quant au paiement du prix de la prestation. L’article R 231-7 du code de la construction et de l'habitation  prévoit que :

«  I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l'achèvement des fondations ;

40 % à l'achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d'eau ;

75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;

95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. »

Il s’agit de règles qui visent à étaler le paiement du prix. Ce sont des règles auxquels il n’est pas possible de contrevenir, hormis à la baisse.

S’agissant du solde du prix, il est payable dans les conditions suivantes :

«1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

Par conséquent, lorsque les propriétaires expriment des réserves au moment de la réception, le paiement du solde du prix ne pourra avoir lieu que lorsque ces réserves seront levées.

C’est ce qu’a jugé la Cour de Cassation dans l’arrêt qui suit.

Les faits sont les suivants: Des époux ont conclu avec une société un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan. Au moment de la réception de l’ouvrage, soit le 1er aout 2011, qui s'est matérialisée par la remise des clés, les époux constatent des défauts de finitions.

Ce n’est que par un acte du 23 mars 2015, soit quatre ans plus tard, que la société de construction a assigné les époux afin d’obtenir le paiement du solde du prix des travaux.

Les juges de la Cour d’appel ont rejeté la demande de la société de construction, car elle est prescrite.

Ils considèrent que le solde du prix est devenu exigible dès le 1er aout 2012. Cette date constitue à la fois le moment ou la garantie de parfait achèvement a pris fin, mais également la date du point de départ du délai de deux ans de la prescription pour demander le solde du prix, au regard de l’article L 137-2 du Code de la consommation.

Mais la Cour de Cassation n’est pas du même avis que la Cour d’appel. C’est à l’aide du premier texte cité et de l'article L 137-2 du code de la consommation , qu’elle rappelle que ce n’est qu’au moment où les réserves sont levées que le solde du prix devient exigible.

En conséquence, la prescription de l’action en paiement du solde, dont bénéficie le constructeur de la maison individuelle à l’encontre du maitre d’ouvrage, débute au moment de la levée des risques.

A retenir. Si les réserves ne sont pas levées, l’action en paiement du solde ne peut pas être prescrite.

CABINET BARDECHE EDBERG

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