Immobilier : le sol sans propriétaire certain d’une copropriété est-il partie commune ?




Dans un arrêt rendu le 6 février 2020, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a répondu à cette question par l’affirmative. En l’espèce, le litige portait principalement sur la qualification juridique du terrain d’un lot d’une copropriété.


Pour rappel, la copropriété est caractérisée lorsqu’un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qui font l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires de l’immeuble qui peuvent les utiliser et y circuler librement (clôture de limite de jouissance entre lots, canalisations, installations, conduites, drains, équipements et aménagements communs).

A l’inverse, les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé qui devra en jouir sans nuire aux autres copropriétaires.

Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès.


RAPPEL DES FAITS


Dans les faits, le 20 mars 2008, un couple a acheté un lot dans une copropriété horizontale comprenant une villa, un terrain, et un stationnement privatif.

Quelques années plus tard, le couple de copropriétaires a fait construire une piscine et un local technique pour son usage privatif à proximité du lot qui lui appartient.

Toutefois, selon un autre copropriétaire, ces aménagements ont été faits sans autorisation de la copropriété, alors même qu’il s’agissait selon lui d’une partie commune. Il demande donc la remise en état des lieux ainsi que le versement de dommages et intérêts.


PROCÉDURE


Dans son arrêt rendu le 18 avril 2018, la cour d’appel de Bastia a accueilli la demande de destruction des aménagements. Pour ce faire, la cour d’appel a eu à prendre en considération et à étudier l’état descriptif de division. Celui exposait dans un tableau les parties communes et les parties privatives.


Toutefois, en analysant le contenu du tableau, la cour d’appel a relevé certaines mentions contradictoires entre elles. Notamment, le terrain attenant au logement sur lequel la piscine et le local technique ont été bâtis figurait dans la colonne des parties privatives tout en étant défini comme en jouissance privative et perpétuelle.


Dès lors, il résultait de l’interprétation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division par la cours d’appel que celui-ci était ambigu, et qu’il fallait donc considérer le terrain comme étant une partie commune, en dépit de la jouissance privative de celui-ci qu’en avait le couple de copropriétaires.


→ Qu’est ce qu’un droit de jouissance privatif d’une partie commune ?

Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune est prévu au sein du règlement de copropriété et doit être conforme à la destination de l’immeuble.

Si certains petits aménagements sont possibles sans autorisation, la réalisation de travaux importants nécessite l’accord des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les aménagements des parties communes à usage exclusif doivent en effet respecter l’harmonie de l’immeuble et son aspect extérieur.

Ce droit de jouissance exclusive est un droit réel, le titulaire disposant du droit d’en user et d’en jouir librement, sous réserve toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.



DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION


Dès lors qu’il s’agissait d’une partie commune, l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire pour pouvoir effectuer des travaux sur ce terrain.

En effet, le droit de jouissance exclusif accordé par le règlement de copropriété à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant à sa maison ne comporte pas le droit d’affouiller le sol et de construire une piscine sur un terrain, partie commune à jouissance privative. Seule l’assemblée générale était compétente pour autoriser une construction en surface ou en sous-sol, le sol restant partie commune.


Puisque tel n’a pas été le cas et que les travaux ont été réalisés sans accord expresse de la copropriété, celle-ci est en droit de demander la destruction de la piscine et du local technique.


“Dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune”


Cet arrêt fait donc application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que :

“sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

  • le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

  • les locaux des services communs ;

  • les passages et corridors.”

Cette arrêt se situe par ailleurs dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui a déjà jugé, par exemple dans un arrêt du 30 mai 1995 n°93-16347, que le fait qu’un élément d’un lot de copropriété ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de partie commune.


A RETENIR : quand bien même les copropriétaires avaient un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, ce droit ne la transformait pas en une partie privative. En effet, le droit de jouissance exclusif ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie sur laquelle il s’exerce et n’est pas assimilable à un droit de propriété.

Il ne faut donc pas confondre jouissance privative d’une partie commune et partie privative !




Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 février 2020, n° 18-18.825



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN.

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