Immobilier: le syndicat de copro peut-il agir en justice pour faire respecter les décisions d'AG ?




Le syndicat de copropriété peut-il agir en justice pour faire respecter les décisions d’AG ?

Dans un arrêt du 28 mai 2020, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a répondu à cette question par l’affirmative.


Rappel chronologique des faits

Le 9 décembre 2006, les copropriétaires d’un ensemble de bien immobilier ont décidé en assemblée générale que tous les portails prochainement installés dans la copropriété devront être identiques à ceux déjà installés.

Par une assemblée générale du 23 juin 2012, les copropriétaires ont également décidé que la fenêtre de toit que projetait d’installer un couple propriétaire d’un des lots de la copropriété devrait être orientée vers l’extérieur de la copropriété, afin de ne pas créer de vis-à-vis ou de vues supplémentaires entre les pavillons.

Ces décisions n’avaient pas été retranscrites dans le règlement de copropriété.


Toutefois, le couple de propriétaire n’a pas mis en application ces décisions d’assemblée générale. Bien au contraire, courant 2013, le couple a fait changer son portail pour y mettre un modèle différent et a fait construire des fenêtres de toit en direction de l’intérieur de la copropriété, plongeantes avec une vue directe sur les lots privatifs d’autres copropriétaires, et cela sans autorisation préalable de l’assemblée générale !


Procédure

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble d’immeubles a fait assigner en justice le couple de copropriétaire, afin de supprimer les fenêtres installées sur le toit et de déposer et remettre en état le portail du couple.


Par un arrêt du 9 mai 2018, la cour d’appel de Paris a fait droit à la demande du syndicat en jugeant que le syndicat des copropriétaires avait intérêt et qualité pour agir en justice afin de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires et ainsi de demander la dépose des velux installés par les époux.


Contestant cette décision, le couple de copropriétaire a formé un pourvoi en cassation.


Arguments du couple demandeur au pourvoi

Le couple de copropriétaire a considéré la procédure comme étant abusive et ont demandé une indemnisation pour perte de valeur vénale de leur bien immobilier.


Selon les demandeurs au pourvoi, “le syndicat des copropriétaires n’a qualité et intérêt pour agir en justice qu’aux fins de défendre l’intérêt collectif des copropriétaires”.


Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble”, la cour d’appel aurait dû rechercher si la pose des fenêtres dans les parties privatives du couple avait porté atteinte à l’ensemble de la collectivité des copropriétaires ou affectait les parties communes.

En outre, il résulte de l’article 9 de la loi précitée que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble” et la cour d’appel n’aurait pas caractérisé en quoi la pose de velux orientés vers l’intérieur de la copropriété aurait porté atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.


Décision de la Cour de cassation


Selon la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, “l’action du syndicat avait pour objet de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires”.

En outre, les décisions d’assemblée générale interdisant les aménagements faits par le couple n’avaient pas été contestées par ce dernier dans un délai de deux mois, conformément à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les rendant ainsi définitives.


Le syndicat de copropriété avait donc bel et bien intérêt à agir.


La Cour de cassation rappelle par ailleurs que “Les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.” (Cass 3ème civ. 10-10-1990 n°88-19.199 ; Cass 3ème civ 28-11-2012 n°11-18.810)


Dès lors, le couple de copropriétaire a violé des décisions d’assemblée générale auxquelles il aurait dû se soumettre.


A RETENIR : le syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilier a intérêt à agir en justice pour faire appliquer une décision prise en assemblée générale dès lors que celle-ci n’a pas été respectée par un ou des copropriétaire(s), et cela tant qu’elle n’a pas été annulée.




Cass. 3e civ. 28-5-2020 n° 18-20.368 F-D



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

CABINET BARDECHE EDBERG

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