Immobilier : Location de courte durée et immeuble à usage d’habitation

À RETENIR : Lorsqu’un appartement meublé se situe dans une commune de plus de 200.000 habitants, ou dans la région parisienne, la location sur Airbnb est soumise à une autorisation préalable. La seule exception est le cas où l’immeuble n’est pas à usage d’habitation.


S’il a été construit avant 1970, la commune devra prouver l’usage au 1er janvier 1970. Dans le cas inverse, c’est le permis de construction ou de travaux qui sera la preuve de l’usage de l’immeuble. Si l’immeuble n’est pas à usage d’habitation, l’autorisation préalable n’est pas requise.

Il est acquis depuis 2014 que louer un bien immobilier sur une plateforme telle Airbnb est soumis à autorisation préalable (Article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 mai 2020 (pourvoi n°18-26.366) est l’occasion de revenir sur ce dispositif.


Depuis la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a instauré une nouvelle hypothèse à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, rendant nécessaire l’autorisation préalable afin de « louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».

Cela a permis, dans les communes de plus de 200.000 habitants, et en région parisienne, de mieux contrôler la pratique des particuliers consistant à louer des logements meublés sur des plateformes telles Airbnb.


Concrètement, cela signifie que quiconque souhaitant louer un appartement meublé situé en région parisienne, ou dans une ville de plus de 200.000 habitants sur Airbnb, devrait obtenir une autorisation préalable de la commune.

En assimilant les locations temporaires et répétées à des changements d’usage du local, la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové force les propriétaires à obtenir une autorisation préalable, déterminée en application de l’article L.631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation.


Cette procédure d’autorisation préalable n’est efficace que parce qu’elle est sanctionnée. Ainsi, il est prévu la nullité des conventions conclues en violation de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Concrètement, cela signifie que le propriétaire n’ayant pas obtenu l’autorisation préalable ne peut légalement louer son bien, et que s’il le fait, il s’expose au risque de voir remise en cause la validité du contrat.

Toutefois, cette sanction contractuelle n’est que peu utilisée, puisqu’une amende a été instaurée pour sanctionner les manquements à cette obligation, en application de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation.


La commune sur laquelle est situé le bien loué peut ainsi agir afin de voir le propriétaire négligent condamné à régler une amende civile, dont le montant peut être fixé jusqu’à 50.000€. L’avantage principal de cette amende civile est qu’elle est versée directement à la commune sur laquelle se trouve le bien.

Il est donc un système permettant aux communes de lutter contre la crise du logement, en limitant le nombre de logements à usage d’habitation utilisés uniquement pour les louer.


Il semble donc qu’un particulier disposant d’un immeuble meublé ne peut jamais le louer sans autorisation préalable. Toutefois, l’autorisation préalable s’applique pour les changements d’usage des locaux destinés à l’habitation.


Concrètement, cela signifie que louer un appartement meublé sans autorisation vous expose à une amende, dont le montant peut aller jusqu’à 50.000€.

Il est donc une seconde condition, en plus du changement d’usage, pour rendre l’autorisation préalable obligatoire. S’agissant de déterminer l’usage d’habitation, il faut distinguer, selon que l’immeuble date d’avant, ou d’après 1970.

Pour les immeubles construits avant 1970, l’usage retenu est celui auquel l’immeuble était affecté au 1er janvier 1970. Pour les immeubles construits après, ou ayant fait l’objet de travaux ayant modifié leur affectation, l’usage retenu est celui pour lequel la construction ou l’affectation a été autorisée.

Une difficulté résulte donc du cas où l’immeuble était construit avant 1970, mais où la commune poursuivant le propriétaire pour voir établie le changement d’usage ne parvient pas à prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

C’était la situation présentée dans les faits d’espèces de l’arrêt rendu le 28 mai 2020 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La propriétaire, à qui la Ville de Paris reprochait d’avoir loué de manière répétée pour de courtes durées sans obtenir d’autorisation, avait acquis le bien au 2 avril 1980.


La Ville de Paris ne pouvait toutefois établir l’usage du bien qu’en application de l’acte de cession, qui précisait que l’appartement était à usage d’habitation. Les juges de la Cour de cassation ont ainsi considéré que l’usage à titre d’habitation au 2 avril 1980 ne permettait pas de caractériser l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, et qu’ainsi, l’usage d’habitation de l’immeuble n’était pas établi.

Il en résulte que l’immeuble n’est pas considéré affecté à l’habitation, et, en conséquence, l’autorisation n’avait pas à être obtenue par la propriétaire. Les juges apprécient strictement les conditions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.


Concrètement, dès qu’un immeuble sera plus ancien que 1970, mais que la commune ne sera pas en mesure de prouver qu’il était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la location répétée de l’immeuble pour de courtes durées sans autorisation ne pourra être sanctionnée.


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Louise FLOCON

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