Immobilier : Loi ELAN : Quelles nouvelles modalités pour les Assemblées Générales de copropriété ?

Le décret n° 2020-834 publié le 2 juillet 2020 vient appliquer les mesures de l’ordonnance du 30 octobre 2019, et s’inscrit ainsi dans la Réforme ELAN du droit de la copropriété. Le décret vient en réalité modifier les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le décret du 2 juillet 2020 ne porte pas exclusivement sur les modalités d’assemblées générales de copropriétaires. Il est organisé en treize chapitres, dont seul le deuxième concerne les modalités d’assemblées générales. On s’intéressera ici uniquement au Chapitre 2 : Mesures relatives aux assemblées générales de copropriétaires, c’est-à-dire aux articles 8 à 25 du décret n° 2020-834.

Sur la convocation de l’Assemblée Générale, l’article 8 du décret du 2 juillet 2020 vient modifier l’article 7 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967. Ainsi, là où, auparavant, « sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic », désormais, « sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. »


La modification ne semble pas particulièrement importante. On passe ainsi simplement d’une liste limitative d’articles pouvant déroger au principe de convocation par le syndic à une désignation générale. Dès lors, chaque modification du décret du 17 mars 1967 pourra créer de nouvelles modalités de convocation des assemblées générales de copropriétaires.


Au titre des dérogations au droit commun, c’est-à-dire à la convocation par le syndic, l’article 9 du décret du 2 juillet 2020 crée un article 8-1 du décret du 17 mars 1967. Ce nouvel article précise la faculté créée en l’article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance du 30 novembre 2019. Ainsi, depuis le 1er juin 2020, tout copropriétaire peut solliciter la convocation d’une assemblée générale dont l’ordre du jour ne concernerait que ses droits ou obligations.


L’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de cette demande. Ainsi le ou les copropriétaires doivent notifier au syndic leur demande, et y préciser la question dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée. L’article règle également les questions de frais. Ainsi, la demande est faite aux frais des copropriétaires, et s’ils sont plusieurs, ils doivent répartir entre eux les frais, à défaut de quoi la répartition sera faite à parts égales.


À ce jour, il faut retenir que l’AG est par principe convoquée par le syndic. Les cas exorbitants du droit commun sont la convocation par le conseil syndical, si le syndic ne donne pas suite à sa mise en demeure de convoquer une assemblée générale, et par les copropriétaires.

Sur les modalités de vote par correspondance, il faut se référer aux articles 10, 11, 15, 16 et 18, 3° du décret du 2 juillet 2020.


La possibilité de vote par correspondance a été instituée par la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui a créé un article 17-1A à la Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965. En application de cet article, conformément à sa rédaction issue de l’Ordonnance du 30 octobre 2019, « les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale ».


Les modalités de ce vote par correspondance résultent du décret du 2 juillet 2020. Le vote par correspondance se fait grâce à un formulaire. Afin de simplifier les choses, un arrêté du 2 juillet 2020. Ce formulaire vierge doit être communiqué avec la convocation à l’AG, par le syndic, en application de l’article 9 du décret du 2 juillet 2020. Le copropriétaire qui vote par correspondance doit désormais figurer sur la feuille de présence de l’AG.


Le décret du 2 juillet 2020 crée un article 9 bis au décret du 17 mars 1967. Cet article pose les modalités de vote par correspondance. Ces modalités sont relativement simples. Le formulaire doit ainsi être retourné au syndic. Afin d’être pris en compte, le vote par correspondance doit être réceptionné au minimum 3 jours francs avant l’AG par le syndic. Si l’envoi du formulaire est fait par courrier électronique, on présume qu’il a été réceptionné à la date d’envoi.


Toutefois, en application de l’article 14-1 du décret du 17 mars 1967, créé par le décret du 2 juillet 2020, le formulaire de vote n’est pas pris en compte si le copropriétaire est présent à l’AG. Cela est logique, et la disposition permet au copropriétaire de ne pas se voir opposer sa position de copropriétaire défaillant si la disposition sur laquelle portait son vote par correspondance est amendée pendant l’AG, en application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.


À ce jour, il faut retenir que le copropriétaire qui souhaite voter par correspondance doit renvoyer le formulaire au plus tard 3 jours avant l’AG. S’il lui apparait que la disposition sera amendée pendant l’AG, le copropriétaire devrait se présenter à la réunion, afin de ne pas voir son vote par correspondance le placer dans la catégorie des copropriétaires défaillants.

Sur les changements opérés par l’ordonnance du 30 octobre 2019 en matière de copropriété, voir notre article sur le sujet : https://www.vbavocat.com/post/immobilier-les-changements-opérés-par-l-ordonnance-du-30-octobre-2019-en-matière-de-copropriété


Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété.


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG, avec la collaboration de Louise FLOCON

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