Immobilier: Peut-on engager la responsabilité d’une société immobilière pour défaut de construction?

Dernière mise à jour : oct. 6

Immobilier : Peut-on engager la responsabilité d’une société immobilière sur le fondement du dol en raison d’un défaut de construction ?


Lors de l’achat d’un bien immobilier présentant des défauts de construction, il est possible d’engager la garantie décennale du constructeur.


La garantie décennale est, en droit de la construction français, la garantie à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai de 10 ans à compter de la livraison de l’ouvrage. Cette garantie est d’ordre publique, ce qui signifie que toute construction ne présentant pas cette garantie ou une clause limitant la garantie serait sanctionnée de nullité ou la clause serait réputée non écrite.


En effet l’article 1792 du code civil dispose que ‘’Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.’’


Ainsi, tout acquéreur peut, sur le fondement de la garantie décennale, agir à l’encontre du constructeur à condition de prouver un désordre ou un dommage affectant l’ouvrage et pouvant être imputé au constructeur.


Cependant, dans le cas où les désordres apparaissent postérieurement aux délais de 10 ans, il est possible d’engager la responsabilité du constructeur/vendeur sur le fondement du dol.


Le dol est défini par le code civil, en son article 1137, comme étant ‘’le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie’’. Une faute dolosive est une notion interprétée de manière restrictive par la jurisprudence, elle n’implique pas nécessairement d’intention de nuire mais il est nécessaire de justifier de la violation délibérée et consciente des obligations du constructeur, ainsi que sa volonté de causer le dommage.


En effet dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 12 Juillet 2018 a été condamné un constructeur pour faute dolosive. La Cour de Cassation précisait ‘’alors que le constructeur connaissait le projet d’aménagement des combles des premiers acquéreurs, il leur a remis les clés lors de la livraison en taisant la modification de structure réalisée sur la charpente et les insuffisances du plancher rendant impossible l’aménagement de combles habitables. Il a ainsi commis une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles’’.


Cependant, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a, dans un arrêt en date du 8 Juillet 2021, refusé de condamner un vendeur/constructeur pour faute dolosive.

Dans cette affaire, les acquéreurs d’un bungalow ont pu observer des infiltrations dans la toiture de leur bien alors que la garantie décennale était dépassée. Ils décident alors d’engager la responsabilité de la société vendeuse etconstructrice sur le fondement de la faute dolosive.

Dans un premier temps, la cour d’appel sanctionne la société en raison de violations de la norme de construction applicable, en raison de documents techniques qui n’avaient pas été respectés mais également en raison du fait que, chargée de l’entretien, la société avait connaissance des infiltrations.


Malgré cette condamnation, la 3ème chambre civile de la cour de cassation va agir en annulation de la condamnation de la société en venant préciser que ‘’La faute dolosive implique une volonté délibérée et consciente de méconnaître ses obligations par dissimulation ou fraude’’ mais qu’en l’espèce ‘’rien ne prouve, ici, une telle volonté de la part de la SCI.’’


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