Immobilier : peut-on reconduire tacitement un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ?




Là où, en principe, le bail d’un immeuble dans lequel un fonds de commerce est exploité est soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, l’article L.145-5 du même code issu de la “Loi Pinel” prévoit la possibilité de mettre en place un bail de courte durée, dit « bail dérogatoire », permettant notamment au preneur d’éviter la durée minimale de location fixée à 9 ans pour les baux commerciaux, et ainsi de pouvoir « tester » son activité sur une courte période et de ne pas la poursuivre si celle-ci n’est pas rentable.

L’article précité, dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que “Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. (...)

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.”


Dès lors, que puis-je faire si je souhaite conserver mon bail dérogatoire et que celui-ci arrive à terme? Si je reste dans les lieux sans opposition de mon bailleur, mon bail sera-t-il reconduit tout en restant dérogatoire ou bien l’échéance contractuelle du bail dérogatoire entraîne-t-elle la naissance d’un bail statutaire, alors même que le délai légal de trois ans n’aurait pas encore été épuisé ? En d’autres termes, un bail dérogatoire peut-il être tacitement reconduit à l’expiration de son terme contractuel jusqu’à la durée maximale de trois ans prévue par le texte ?

C’est à ces questions que la Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 26 mars dernier.



RAPPEL DES FAITS


Dans les faits, le 1er août 2013, une société civile immobilière (SCI) a donné à bail un local commercial à une société locataire. Le bail a été conclu de sorte à déroger au statut des baux commerciaux. Il a été conclu pour une durée de six mois renouvelable, sans pouvoir toutefois se poursuivre au delà du 30 juin 2015.


Il s’est pourtant avéré que la société locataire est restée dans les lieux après cette date, sans opposition de la société bailleresse, alors même que le terme fixé dans le contrat était dépassé.


Le 15 mars 2016, la société locataire a donné congé de son bail suivant lettre recommandée pour le 16 mai 2016.


Le 13 juin 2016, la locataire a procédé à un état des lieux de sortie avec tentative infructueuse de remise des clefs à sa bailleresse.



PROCÉDURE ANTÉRIEURE ET ARGUMENTS DES PARTIES


La SCI bailleresse a saisi le juge des référés afin que sa locataire lui verse une provision au titre des loyers de mai à septembre 2016. En effet, selon le bailleur, le bail étant arrivé à terme le 30 juin 2015, c’est à partir de cette date qu’un nouveau bail, qui ne déroge plus au statut des baux commerciaux, s’est formé. Puisque le bail est désormais soumis à ce statut particulier, il doit respecter la règle selon laquelle le bail ne peut pas être résilié avant une première période triennale. La société locataire serait donc redevable des loyers postérieurs à la résiliation effective du bail.



Pourtant, par un arrêt du 8 février 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence n’a pas fait droit à cette demande et a retenu qu’en dépit du terme contractuellement fixé, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait se former automatiquement qu’au bout de trois ans d’un bail ou de baux successifs dérogatoires. Ainsi, puisque le bail initial a été reconduit tacitement sans interruption, malgré le terme fixé, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait se former automatiquement qu’au 1er août 2016 soit trois ans après le bail initial dérogatoire conclu le 1er août 2013. Le délai légal de trois ans n’étant pas encore épuisé, il ne s’agissait pas encore d’un bail commercial justifiant la demande de provision sur les futurs loyers formée par le bailleur.


Contestant cette décision, la société bailleresse a formé un pourvoi en cassation.


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION


L’arrêt attaqué a été cassé et annulé par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation qui a rappelé que : “quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux”.


Ainsi la Cour de cassation fait application d’une jurisprudence antérieure selon laquelle un bail commercial peut se former avant l’expiration de la durée maximale de trois ans, si le terme contractuel du bail dérogatoire est antérieur à ce délai (Cass. 3e civ., 8 juin 2017 n°16-24045).


Il faut donc en conclure que si le bail dérogatoire ne peut pas être tacitement reconduit, il peut être tacitement prorogé. Pour mémoire, la tacite reconduction est le mécanisme par lequel il se forme un nouveau bail lorsqu’à l’expiration d’un bail à durée déterminée, le preneur est « laissé en possession sans opposition de la part du bailleur » (C. civ., art. 1738 et 1739) alors que la tacite prorogation est l’allongement de la durée du contrat résultant d’une stipulation contractuelle et ne donne pas lieu à un nouveau contrat. Ainsi, à l’échéance du terme, le bail ne pouvait pas être reconduit tacitement tout en restant dérogatoire.


Cette solution est toutefois critiquable, car elle méconnaît la volonté du législateur qui avait reconnu la possibilité de conclure des baux dérogatoires successifs.


Pour anticiper les conséquences du maintien dans les lieux du preneur au-delà du terme contractuel, il sera judicieux de conclure un seul bail dérogatoire pour la durée maximale autorisée par le texte, soit trois ans, tout en aménageant la clause de durée.

Si les parties tiennent toutefois à ce que la durée du bail reste inférieure à trois ans, il faudra alors préciser qu’à l’arrivée du terme du bail, celui-ci se prolongera par périodes jusqu’à atteindre le plafond légal de trois ans.


A RETENIR : L’échéance du terme contractuel d’un bail dérogatoire entraîne la naissance d’un bail commercial statutaire, quand bien même le délai légal de 3 ans ne serait pas encore épuisé. Là où le législateur ne s’était jamais opposé au fait qu’un bail dérogatoire puisse être tacitement reconduit, la Cour de cassation a jugé qu’une fois le bail dérogatoire arrivé à son terme, si le preneur reste dans les lieux, le bail sera transformé en nouveau bail commercial statutaire (et non plus dérogatoire), il devra donc en respecter les règles. Pour continuer d’échapper au statut -parfois trop protecteur- des baux commerciaux, les parties devront donc, à l’arrivée du terme de leur bail dérogatoire, prévoir la prorogation de celui-ci, car il ne sera pas tacitement reconduit !



Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16113


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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