Immobilier Peut-on refuser de verser une indemnité d’éviction à un preneur non-immatriculé au RCS ?

Mis à jour : juin 17





En droit commercial, le locataire commerçant d’un bail commercial a en principe droit au renouvellement de ce bail. Ainsi, depuis la loi du 30 juin 1926 qui souhaite offrir une protection aux commerçants-preneurs, lorsque le propriétaire du local loué refuse de renouveler le bail commercial, il doit, en principe, verser à ce dernier une indemnité, dite d’éviction, destinée à le dédommager du préjudice qu’il subit en raison du défaut de renouvellement (sauf si ce refus est justifié par un motif grave et légitime ou par le fait que le preneur était fautif).

Cette protection a été codifiée par le décret du 30 septembre 1953 puis renforcée par la loi Pinel du 18 juin 2014.


Mais attention, cette indemnité d’éviction n’est due que si le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ci-après RCS) à la date à laquelle le preneur revendique l’application du statut des baux commerciaux !

Exception : une dispense d’inscription au RCS est possible si le propriétaire du fonds de commerce de l’activité exploitée dans le bail commercial loué en a concédé l’exploitation en location-gérance.


Toutefois, la jurisprudence, et notamment un arrêt récent rendu le 28 mai 2020 par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, prévoit que l’intention des parties peut déroger à cette exigence d’immatriculation au RCS pour pouvoir soumettre le bail au statut des baux commerciaux et ainsi que le preneur puisse prétendre à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.


Dans les faits, un couple de bailleurs a loué en mai 2008 une maison meublée à une société anonyme pour une durée de 9 ans, afin que la société puisse y exercer une activité d’exploitation hôtelière. Il était en effet question d’une villa avec terrain, terrasse et piscine dont la société comptait sous-louer les locaux en meublés en mettant à disposition de la clientèle des services et prestations para-hôtelières. Le contrat de bail stipulait expressément que le bail serait soumis au statut des baux commerciaux.


En novembre 2016, les bailleurs ont délivré à la société un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017. Toutefois, en découvrant que la société locataire n’était pas régulièrement immatriculée au RCS, les bailleurs ont assigné cette dernière en validation du congé et en expulsion, en lui refusant finalement son droit à percevoir une indemnité d’éviction.


Par un arrêt du 7 février 2019, la cour d’appel de Pau a jugé que la société ne bénéficiait pas de son droit au renouvellement du bail et qu’il n’y avait donc pas lieu de lui verser une indemnité d’éviction. En outre, l’arrêt ordonnait l’expulsion de la société en la condamnant à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation. Contestant cette décision, la société a formé un pourvoi en cassation.


Pourtant, la société demanderesse a brandi un argument imparable, qui sera retenu par les juges du Quai de l’Horloge, à savoir que le contrat de bail stipulait expressément que le bail serait soumis au statut des baux commerciaux, conformément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.


Le juge ayant l’obligation de ne pas dénaturer le texte qui lui est soumis, en l'occurrence le contrat de bail commercial conclu entre la société et les bailleurs, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 28 mai 2020, a cassé et annulé l’arrêt attaqué. En effet, le contrat de bail formulait expressément l’intention des parties de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, quand bien même toutes les conditions d’application de ce statut ne seraient pas remplies. Cela signifiait implicitement que le statut des baux commerciaux s’appliquerait bien que que le locataire ne soit pas régulièrement immatriculé au RCS.

→ Ainsi la société a valablement pu réclamer à ses bailleurs, qui refusaient de renouveler le bail commercial, le versement d’une indemnité d’éviction, et cela même si elle n’était pas immatriculée au RCS.


En d’autres mots : eu égard à la manière dont le bail commercial a été rédigé par les parties qui déclaraient “leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d'application de ce statut”, il faut considérer que les bailleurs avaient renoncés à se prévaloir de la condition d’immatriculation au RCS pour l’application du statut des baux commerciaux. En cherchant à faire appliquer le droit commun des baux commerciaux, sans prendre en considération les stipulations du contrat de bail, la cour d’appel a dénaturé la convention claire et précise des parties.


A retenir : Pour exercer son droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction, le preneur doit être immatriculé au RCS sauf convention claire et précise en sens contraire, car l’intention des parties prime !


https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/347_28_44909.html


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN


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