Immobilier : peut-on vendre ou acheter un bien immobilier sans passer par l’agence mandatée ?




Lorsque l’on signe un mandat avec une agence immobilière, celui-ci peut prendre trois formes : 

  • Le mandat exclusif : (le plus restrictif) seul l'agent immobilier a dans ce cas la possibilité de présenter le bien à la vente. 

  • Le mandat semi-exclusif : seuls l'agent immobilier et le vendeur peuvent trouver un acheteur (pas d'autres agents). 

  • Le mandat simple : le vendeur est libre d'aller voir d'autres agents ou de vendre par lui-même. 

Si le mandat exclusif ne laisse pas de doute quant au fait que le vendeur ne peut pas vendre son bien sans passer par l’agence immobilière mandatée, les deux autres formes de mandats semblent permettre plus de souplesse. Cependant, la jurisprudence rappelle régulièrement les conditions permettant de vendre son logement sans passer par l’intermédiaire de l’agence immobilière mandatée. Récemment, dans un arrêt du 11 juin 2020, c’est la cour d’appel de Douai qui a jugé des manoeuvres frauduleuses de propriétaires et acheteurs, ayant fait perdre à l’agence immobilière sa commission. Ainsi, quand bien même le mandat de vente est simple, il y a des règles à respecter pour vendre son logement sans le concours de l’agence. 


Rappel chronologique des faits 


Dans les faits, une femme a mis son logement en vente. Pour ce faire, elle a conclu le 23 avril 2014 un mandat simple de vente sans exclusivité avec un agent immobilier.

Le 25 mai 2014, elle a résilié le mandat qu’elle avait conclu avait l’agent immobilier en lui signalant qu’elle avait trouvé un acheteur. 

Le 16 juillet 2014, la vendeuse a signé un compromis de vente avec les futurs acquéreurs. 

Dès lors, le 29 août 2014, un couple et leur enfant ont acquis le bien immobilier par acte authentique de vente. 


Procédure 


Le 11 septembre 2015, soit plus d’un an après la vente du bien immobilier, l’agent immobilier initialement chargé de la vente a assigné en justice la vendeuse ainsi que le couple d’acheteurs. 

En effet, l’agence immobilière demande la condamnation in solidum de la vendeuse et des acquéreurs pour que ceux-ci lui versent le montant correspondant à la rémunération que l’agent immobilier aurait dû percevoir de la vente. 


Le 28 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a fait droit à la demande de l’agent immobilier en condamnant effectivement les acquéreurs et la vendeuse du bien immobilier à verser à ce dernier des dommages et intérêts. 


Contestant cette décision, les acquéreurs et la vendeuse ont interjeté appel. 


Arguments des appelants 


Selon la vendeuse et les acquéreurs appelants, la procédure engagée par l’agent immobilier est abusive.

En effet, le mandat de vente n’étant pas exclusif, la vendeuse était en droit de vendre son bien immobilier à des acquéreurs sans passer par l’intermédiaire de l’agent immobilier qu’elle avait mandaté. 

Ainsi, ce n’était pas la visite du bien immobilier qui permettait au mandataire de percevoir sa commission mais la conclusion définitive de l’acte .

En outre, la signature d’un bon de visite ne fait naître aucun lien contractuel entre l’agent immobilier et le visiteur, de sorte qu’aucune obligation contractuelle ne liait les acquéreurs à l’agence immobilière .


Argument de l’agence immobilière intimée


Selon l’agence immobilière, il convient de se référer à deux articles :

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

  • l'ancien article 1147 du Code civil selon lequel “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.”


Il convient en outre de se référer au mandat signé entre la vendeuse et l’agence immobilière. En effet, celui ci stipulait que le mandant (la vendeuse) s’interdisait de vendre son bien immobilier à un acquéreur qui lui aurait été présenté par l’agence. Si une vente devait se produire sans le concours de l’agence immobilière, les acquéreurs devaient présenter à celle-ci l’assurance écrite que le bien ne leur a pas été présenté par l’agence.

Selon le mandat, la vendeuse avait donc l’obligation d’informer, par lettre recommandée, l’agence immobilière de la réalisation de la vente sans son intermédiaire, en précisant les coordonnées de l’acquéreur, ce qu’elle n’a pas fait.


Surtout, il s’avère que les acquéreurs avaient signé un bon de visite avec l’agence immobilière le 17 mai 2014 ! 



Arrêt de la cour d’appel de Douai 


La cour d’appel de Douai a statué au visa de l’ancien article 1134 précité ainsi que de l'ancien article 1152 du code civil selon lequel “lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.”


→ Faute contractuelle de la vendeuse : 


L’absence d’information du nom de l’acquéreur à l’agence immobilière, alors même qu’il n’est pas contesté que l’acquéreur a visité le bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence (...) et signé un bon de visite le 17 mai 2014, constitue un manquement de la vendeuse à ses obligations contractuelles qui a causé un préjudice à l’agence immobilière, celle-ci n’ayant pas eu la possibilité de vérifier l’identité de l’acquéreur du bien immobilier et de faire valoir ses droits dans le cadre du mandat.”


→ Faute délictuelle des acquéreurs :


“Le fait d’avoir visité l’appartement mis en vente (...) par l’entremise de l’agence (...) après signature d’un bon de visite, et d’avoir ensuite régularisé la vente directement avec la propriétaire alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence du mandat confié (...) à l’agence immobilière, constitue une manoeuvre frauduleuse des acquéreurs qui a fait perdre à l’agence immobilière la commission qu’elle aurait pu exiger des acquéreurs.”



Cette décision ne va pas sans rappeler l’arrêt d’Assemblée plénière de la Cour de cassation rendu le 9 mai 2008 (AP, 9 mai 2008, 07-12.449) selon lequel l’acquéreur dont le comportement fautif aurait fait perdre sa commission à l’agence immobilière titulaire d’un mandat du vendeur par l’entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l’agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice.



A RETENIR : Dès lors que l’acquéreur signe un bon de visite avec l’agence immobilière, quand bien même celui-ci n’a aucune valeur contractuelle, il n’est plus possible de lui vendre le bien en question sans passer par l’intermédiaire de l’agence qui devra percevoir une commission lors de la vente définitive. Si tel n’est pas le cas, la responsabilité contractuelle du vendeur et la responsabilité délictuelle de l’acquéreur pourront être engagées si une faute de leur part ayant privée l’agence de son droit à commission est caractérisée.




Cour d’appel de Douai, Chambre 1 section 1, 11 juin 2020, RG n° 18/00540



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN



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