Immobilier : Propriétaire ou copropriété, à qui reviennent les frais de l’assemblée générale ?

Les litiges entre propriétaires et copropriétés sont fréquents, notamment car les intérêts du groupe divergent bien souvent de ceux d’un particulier. En effet la copropriété représentée par son syndic entre souvent en opposition ou fait face à de l’adversité de la part de propriétaires lorsque des questions financières sont en jeu.


Avant toute chose, il semble bon de rappeler quelques notions utiles à commencer par la copropriété. Cette dernière est définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Autrement dit la copropriété est un statut auquel sont soumis les appartements situés en immeuble collectif impliquant divers droits et devoirs énumérés par la loi.


Quant au syndic, il est juridiquement défini comme une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété et de l'administration des parties communes d'une copropriété. Le syndicat de copropriété étant est constitué par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Autrement dit il est le représentant légal du syndicat de copropriété chargé à se titre de l’application du règlement, de la gestion des finances, ainsi que de l’usage et la jouissance des parties communes et équipement de l’immeuble.


Dans le cadre de notre propos la question tourne autour de l’organisation d’une assemblée générale, cette dernière se définit comme l’instance qui, au moins une fois par an, réunit les copropriétaires afin de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Ces dernières nécessitent donc une certaine organisation et le déplacement d’un grand nombre de copropriétaires, ce qui n’est pas sans conséquences financières. Alors, à qui reviennent les frais d’une assemblée générale entre propriétaire et copropriété ?


Selon l’article 10 de la loi référence en matière de copropriété du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article […] »


Une assemblée générale étant considérée comme un acte de gestion administrative des parties communes elle est donc régie aux conditions définies par le précédent article : ainsi tous les frais qu’elle engendre sont réglés par les copropriétaires proportionnellement à la valeur de leurs parties privatives. Mais si l’assemblée générale annuelle a déjà eu lieu et qu’une seconde vient à être organisée à la demande d’un copropriétaire, la distribution des frais pour cette assemblée supplémentaire est-elle la même ?


Pour répondre à cette question, passons en revue un arrêt du 12 novembre 2020 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation traitant de la responsabilité des charges d’une assemblée générale de copropriété.


La société Antohyss, propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, assigne le syndicat des copropriétaires en réparation pour cause de désordres qu’elle a subis à l’occasion de travaux de ravalement effectués dans l’immeuble. En raison de cette procédure la propriétaire demande également la tenue d’une assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires qui aura lieu de 18 avril 2016. Le syndicat des copropriétaires rétorqua en attaquant la société, demandant reconventionnellement sa condamnation à payer un arriéré de charges ainsi que les frais engendrés par l’assemblée générale de 2016. La cour d’appel de Colmar donna raison au syndic dans arrêt du 4 février 2019, ce qui poussa la société propriétaire à se pourvoir en cassation.

Pour contester l’arrêt d’appel, le pourvoi se fonde sur le moyen que conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 19665 les charges engendrées par la tenue d’une assemblée générale sont prises en compte de façon commune et proportionnelle par la copropriété. De plus la mise en place de cette assemblée générale exceptionnelle, visant à soumettre au vote des copropriétaires la décision du syndic d’astreindre en paiement la société Antohyss, est légitime étant donné le cadre de la procédure judiciaire en cours qui suffit à justifier l’urgence. En statuant malgré tout en faveur du syndic la cour d’appel a donc violé les articles susvisés.


La Cour de cassation casse et annule l’arrêt mais seulement en ce qui concerne le paiement des charges de l’assemblée générale par la société Antohyss, qui reviennent donc désormais à la copropriété dans son ensemble. Ses motifs sont qu’en remettant à un propriétaire des charges relatives à l’administration et aux parties communes, qui doivent normalement être réparties proportionnellement, la cour d’appel a en effet violé les articles cités.



Arrêt du 12 novembre 2020 (19-22.060) - Cour de cassation – 3ème chambre civile :

https://www.doctrine.fr/d/CASS/2020/JURITEXT000042552011



A retenir : On peut retenir de ce cas d’une part, que la Cour de cassation nous confirme que les charges d’une assemblée générale, étant considérées comme relatives à l’administration des parties communes de la copropriété, sont prises en charge par cette dernière et ne peuvent donc pas être imputées à un seul propriétaire. Et d’autre part, que les frais engendrés par une assemblée générale supplémentaire à l’initiative d’un seul des membres de la copropriété sont également gérés de la même façon, à conditions de justifier de la nécessité de ladite assemblée.




Bourges Isaac

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