Immobilier : puis-je mettre mon logement en sous-location pour l’été ?





Les vacances d’été sont bien souvent une période qui coûte cher, surtout pour les locataires qui doivent continuer de payer leur loyer, quand bien même ils n'occupent pas leur logement pendant plusieurs semaines, tout en payant une location pour leur séjour estival. Il devient dès lors tentant de recourir à la sous-location, qui consiste à mettre à disposition d’un tiers son logement en contrepartie d’un loyer, afin de rentrer plus facilement dans ses frais. Mais attention, car la sous-location est une pratique réglementée, voire interdite lorsqu’elle a lieu sans l’autorisation du bailleur.


Avant toute chose : solliciter l’accord du bailleur


Avant de mettre votre logement en sous-location, demandez au propriétaire de ce dernier son autorisation. S’il accepte, celui-ci devra vous fournir un accord écrit mentionnant :

  • son accord sur la sous-location

  • son accord sur le montant du loyer de sous-location (qui ne devra pas excéder le loyer que vous payez).


Cet accord écrit est indispensable car il sera à transmettre à votre sous-locataire, accompagné d’une copie de votre contrat de bail.


Attention : Si ces conditions ne sont pas respectées, vous risquez une résiliation de votre bail, le remboursement des loyers de sous-location, voire une condamnation à des dommages-intérêts en cas de préjudice.


Faut-il conclure un contrat de sous-location avec le sous-locataire ?


La sous-location échappe au cadre juridique réservé à la location. Ainsi le contrat de sous-location échappe à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre la location et qui impose l'utilisation d'un modèle type de contrat de location dont le contenu est obligatoire.

Toutefois, puisque pendant la durée de la sous-location vous restez juridiquement responsable du logement (par exemple en cas de dégradations, de non-paiement du loyer, ou autre manquement à la loi ou aux conditions de location mentionnées dans votre bail), il reste vivement recommandé de rédiger un contrat de sous-location pour être protégé des comportements de votre sous-locataire. Le contrat de sous-location devra comporter les indications suivantes :

  • le montant et la date de paiement du loyer (pour rappel, le montant ne peut pas excéder celui de votre propre loyer)

  • la durée de la sous-location (qui ne peut pas excéder celle de votre propre bail)

  • les modalités de sa résiliation ;

  • le montant d'un dépôt de garantie et les conditions de sa restitution ;

  • les obligations des deux parties.

Comme pour un bail ordinaire, il est également conseillé d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie.


Attention : Si la sous-location est saisonnière, vous serez peut-être amené à la déclarer à la mairie, et à vous acquitter de la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de télédéclaration si la ville est concernée. En effet, dans les grandes villes, en particulier à Paris, mais aussi dans certaines communes balnéaires et dans toute commune qui le décide, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué en saisonnier que ponctuellement, soit au maximum quatre mois par an. Dans ce cas, en plus de l'autorisation écrite de votre propriétaire, vous devez obligatoirement faire une télédéclaration de votre location saisonnière auprès de la mairie et obtenir un numéro à 13 caractères à afficher dans votre annonce.


Bon à savoir :Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation.


Puis-je sous-louer pour une plus longue durée ?


La durée de la sous-location est libre (dans la limite du contrat de bail initial), toutefois, si celle-ci est amenée à durer longtemps, il est conseillé de la transformer en colocation, avec un avenant au bail ou via un nouveau contrat avec votre bailleur. Vous ne serez ainsi plus juridiquement responsable des actions de votre sous-locataire et celui-ci aura les mêmes droits et obligations que vous.


Comment se passe la sous-location si mon logement est dit “loi de 1948” ?


Les conditions liées à l'autorisation écrite préalable du bailleur seront les mêmes, si ce n’est que la demande d'autorisation devra être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de sous-location intégrale, le sous-locataire bénéficiera alors du droit au maintien dans les lieux, même si vous (le locataire initial) quittez le logement.

Le montant du loyer de sous-location sera égal au loyer que vous payez.


En revanche, si vous souhaitez mettre en sous-location seulement une partie de votre logement dit “loi de 48”, vous pouvez sous-louer :

  • 1 seule pièce lorsque le logement en compte plus d'une,

  • 2 pièces (à 1 ou 2 sous-locataires) lorsque le logement ne comporte pas plus de 5 pièces et à condition que vous viviez seul et soyez âgé de plus de 65 ans.

Dans ce cas de sous-location partielle, la demande d’autorisation au bailleur devra se faire dans un délai d'1 mois.

Contrairement à la sous-location intégrale d’un logement dit “loi de 48”, si la location prend fin, la sous-location cessera également en cas de sous-location partielle.

Quant au loyer, le sous-locataire devra payer un loyer proportionnel aux lieux loués, éventuellement majoré de 20 % au maximum.


J’habite en logement social, puis-je sous-louer mon bien ?


La sous-location intégrale d'un logement social (HLM ou résidence CROUS par exemple) est interdite. Si vous bravez cette interdiction, vous risquez la résiliation de votre bail ainsi que le versement d'une amende de 9 000 €.


En revanche, vous pouvez mettre en sous-location une partie du logement social que vous louez si c’est au profit d'une personne âgée de plus de 60 ans (ou d'une personne adulte handicapée). Dans ce cas, après avoir informé l'organisme bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, de votre intention de sous-louer votre logement, vous devrez conclure avec votre sous-locataire un contrat d'accueil familial.


Quelles sont mes obligations fiscales en tant que “sous-bailleur” ?


En tant que locataire principal, vous devrez déclarer les loyers perçus du sous-locataire. Si le logement est sous-loué en meublé, les loyers seront à déclarer en tant que revenus industriels et commerciaux. En revanche, si le logement est sous-loué en location vide, les loyers seront à déclarer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

CABINET BARDECHE EDBERG

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