Immobilier : puis-je renouveler ou conclure un bail pendant la procédure de saisie immobilière ?

Mis à jour : juin 17





Dans un arrêt du 27 février 2020, la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée à ce sujet.


Qu’est-ce que la procédure de saisie immobilière ?

Lorsqu’un débiteur a des dettes auprès d’un créancier, le créancier peut faire placer un immeuble appartenant à son débiteur sous main de justice afin de le vendre, et que la somme perçue par la vente de l’immeuble permette de payer le créancier.

En matière de saisie immobilière, il n’existe qu’une seule procédure civile d’exécution, régie par le décret du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble.



Dans les faits, le 15 septembre 2008, une société a loué un bien à un couple. Le bail était censé expirer le 31 août 2014, mais il était reconductible tacitement.

Le 16 septembre 2014, ce bien a été adjugé à une nouvelle société, créancier poursuivant d’office, faute d’enchère.

Dès lors, le 6 décembre 2014, la société créancière a entrepris une procédure d’expulsion du couple de locataires du bien immobilier en leur délivrant un commandement de quitter les lieux.

Le 8 juillet 2015, un huissier de justice a procédé à l’expulsion du couple de locataires en présence de la force publique.


C’est dans ces circonstances que la société débitrice et le couple de locataires ont saisi le Juge de l’Exécution afin de faire annuler les opérations d’expulsion engagées par la société créancière. En effet, le couple de locataires invoque être titulaire d’un bail d’habitation qui a été tacitement reconduit après l’inscription d’hypothèque mais avant la saisie immobilière.


La société créancière invoquait plusieurs articles pour faire valoir son droit :

  • l’article L321-2 du code des procédures civiles d'exécution selon lequel “l’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint le droit de jouissance et d’administration du saisi”.

  • L’article R322-64 du même code pour qui “sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés”.

  • L’article L322-13 du code des procédures civiles d'exécution selon lequel “le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi”

  • Surtout, l’article L321-4 du même code qui dispose que “les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.” Cet article a pour dessein d’éviter que le saisi ne diminue la valeur vénale de son bien en consentant frauduleusement un bail pour décourager les futurs acheteurs.



Pour la société créancière, le bail conclu entre la société débitrice et les époux locataires était en outre un bail frauduleux. En effet, celui-ci aurait été initialement signé en septembre 2008 quelques jours après la dénonciation de l’inscription d’hypothèque prise sur la villa louée. Surtout, une fois le bail venu à expiration fin août 2014, et avec la procédure d’expulsion engagée, celui-ci ne pouvait pas être reconduit tacitement.


Par un arrêt du 30 avril 2018, la cour d’appel de Basse-Terre s’est donc prononcée en faveur de la société adjudicatrice. En effet, selon l’arrêt, les époux locataires ne disposaient d’aucun titre d’occupation opposable à l’encontre de la société créancière après le jugement d’adjudication.


Contestant cette décision, les époux ont formé un pourvoi en cassation.


Selon les époux expulsés, le Juge de l’Exécution ne peut pas méconnaître l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution selon lequel “le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.” Dès lors, le Juge de l’exécution ne peut pas modifier le dispositif du jugement d’adjudication du 16 septembre 2014 selon lequel le bail était bien opposable à l’adjudicataire au moment de l’adjudication.


En outre, les époux demandeurs au pourvoi ont rappelé que la délivrance d’un commandement de saisie ne faisait pas obstacle à la conclusion d’un bail par le propriétaire saisi, ni a fortiori à la reconduction ou au renouvellement de ce bail après la date de ce commandement, qui seraient opposables à l’adjudicataire dès lors que celui-ci avait connaissance du bail avant l’adjudication.


Enfin, les époux ont rappelé que si l’article L321-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution précité déclare inopposable au créancier poursuivant et à l’acquéreur les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie, cela ne saurait faire obstacle, ni rendre inopposable au créancier poursuivant et à l’acquéreur, la reconduction tacite ou le renouvellement du bail se produisant de plein droit en l’absence de toute initiative du bailleur.


Dès lors, la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt attaqué, au motif que « la délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu, et que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication ». Cette décision se justifie par le souci de protéger le locataire de la situation précaire qui résulterait d’une procédure de saisie portant sur le bien qu’il occupe, alors même que celui-ci est étranger à cette mesure qui concerne essentiellement son bailleur et les créanciers de ce dernier.


Cette décision s’inscrit dans la continuité des jurisprudences antérieures, prises notamment au visa de l'ancien article 684 du code de procédure civile qui disposait que “les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent.” La Cour de cassation avait considéré que le bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, était opposable à l’adjudicataire s’il en avait eu connaissance avant l’adjudication (Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n°10-10.804, Cass. 3e civ., 15 jan. 1976, n°74-13.676 ; Cass. 3e civ., 29 sept. 1999, n°97-22.129 ; Cass. 3e civ., 11 fév. 2004, n°02-12.762).



A RETENIR : un débiteur faisant l’objet d’une saisie immobilière peut malgré tout maintenir, renouveler voire reconduire tacitement un bail existant, et cela même après la publication d’un commandement de quitter les lieux.

Attention toutefois : le bail est opposable à l’adjudicataire si et seulement si l’adjudicataire en a eu connaissance avant l’adjudication.




Civ. 2e, 27 févr. 2020, F-P+B+I, n° 18-19.174





Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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