Immobilier: Quel est le point de départ du délai de prescription de l'action en résolution?

Lors de transactions ou ventes d’un bien immobilier, le contrat de vente est le plus souvent précédé d’une promesse synallagmatique de vente qui peut être assorti d’une condition suspensive. Cette condition suspensive se définit par la réalisation d’un évènement futur et incertain , elle peut être l’obtention d’un prêt bancaire ou la réalisation de travaux de réparations. Si la condition suspensive n’intervient pas , le contrat ne sera donc pas formé.

L’acte authentique qu’on retrouve le plus souvent dans les transactions immobilières , est une formalité qui dépend de la réalisation de la condition suspensive lorsque la promesse de vente est assortie de cette dernière.

Avant d’aller plus loin , il apparait nécessaire de clarifier les notions de promesse synallagmatique de vente et d’acte authentique de vente. La promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel les parties donnent leur consentement à un contrat futur dont elles subordonnent la formation à la réalisation d’une formalité qu’elles s’engagent à accomplir. La formalité dont il est question peut être la signature d’un acte authentique . Qu’est-ce qu’un acte authentique ? D’après les dispositions de l’article 1369 du code civil , « l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter » . L’acte authentique peut être rédigé par un notaire , officier d’état civil ou huissier de justice. Il permet d’obtenir l’exécution forcée.

Dans l’immobilier, la plupart des promesses synallagmatique de vente est souvent subordonnée l’accomplissement d’une formalité qui peut être la signature de l’acte authentique de vente.

Qu’advient-il alors de la promesse synallagmatique de vente lorsque l’une des parties décide de ne plus signer l’acte authentique de vente ?

Dans cette hypothèse, le promettant a la possibilité de mettre en demeure le bénéficiaire de réaliser la vente, par la suite il peut de demander l’exécution forcée de la vente et même sa résolution ainsi que des dommages et intérêt pour le préjudice subi.

IL faudrait toutefois faire attention au délai de prescription, ce piège auquel les demandeurs en justice ne font souvent pas attention. La date de prescription est importante car elle détermine le jour précis à partir duquel une personne ne peut plus engager de poursuites judiciaires. L’article 2224 du code civil dispose dans ce sens que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer»

Une grande interrogation peut donc être soulevé à la suite des dispositions du précédent article. Quel est le point de départ du délai de prescription dans l’hypothèse où le bénéficiaire d’une promesse de vente ne souhaite plus signer l’acte authentique de vente ?

Une réponse a été apporté par les juges de la cour de cassation dans une affaire opposant les signataires d’une promesse synallagmatique de vente.

La cour de cassation dans son arrêt apportera alors une précision importante quant à la prise en compte de la volonté ou l’intention du bénéficiaire de la promesse de vente pour fixer le point départ du délai de prescription.

L’affaire opposait deux SCI . La première a consenti une promesse de vente à la seconde , sous condition suspensive. Un avenant intervient et modifie la date de réalisation des conditions suspensives et de signature de l’acte authentique. Après mise en demeure de réaliser la vente, la SCI intente alors une action en justice.

A la suite de deux mise en demeure infructueuse, le promettant assigne le bénéficiaire de la promesse en résolution de la vente et demande des dommages-intérêts. Ce dernier avance alors la prescription de l’action du promettant. Suite à un arrêt rendu par la cour d’appel de saint- Denis de la réunion , la cour de cassation est saisi et apporte une réponse pour lever les doutes.

Elle casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel de Saint-Denis de la réunion.

La cour de cassation se base sur les dispositions de l’article 2224 du code civil tout en apportant une précision.

Comme le dispose l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Étant donné qu’il s’agit d’une action personnelle de la part du promettant le délai de prescription commence à courir à partir de la date à laquelle ce dernier prends connaissance de la volonté du bénéficiaire de ne plus s’exécuter.

A retenir : Pour déclarer une action prescrite il faut pouvoir se baser sur le fait que le titulaire du droit ait à une date certaine connaissance de la volonté de l’autre partie de poursuivre ou non le contrat.



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