Immobilier : quel est le régime applicable à un bail de droit commun acquis par un organisme HLM ?




En principe, conformément à l'article 1743 du code civil, la vente du bien loué n’a pas d’incidence sur le bail en cours : l’acquéreur se substitue au bailleur et devient débiteur des obligations souscrites par ce dernier, sans que les conditions du contrat ne s’en trouvent changées. Toutefois, la question du régime juridique applicable pourrait se poser lorsque celui-ci dépend de la qualité du bailleur. Tel est le cas lorsque l’immeuble appartient désormais à un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM). Dans ce cas, comme nous allons le voir, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 écarte certaines dispositions, dont celles relatives au congé et au droit de préemption qui en découle.



RAPPEL DES FAITS


Dans les faits, le 15 juillet 1981, une société a donné à bail à un couple un logement (non conventionné, du secteur libre) à usage d’habitation.


Le 2 juillet 2001, une société anonyme d’habitations à loyer modéré (HLM) a acquis ce logement au moyen d’un prêt locatif intermédiaire (PLI).


Le 17 mai 2007, les locataires ont signé avec leur nouveau bailleur un nouveau bail intitulé “contrat de location d’un logement PLI”.


Entre temps, un des locataires est décédé.


PROCÉDURE ANTÉRIEURE


Le 18 mars 2015, après avoir signifié à la locataire restante plusieurs offres de relogement qu’elle a déclinées, la société d’HLM bailleresse lui a notifié un congé pour démolir qui est resté infructueux, avant de l’assigner en expulsion.


Il était ici question de déterminer le régime juridique applicable à ce congé, qui pouvait dépendre tantôt de l’ancien bail, tantôt du nouveau, et donc de la législation sur les HLM.


La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 19 février 2019, a jugé que le bail était régi par la législation propre aux habitations à loyer modéré (HLM). En effet, selon cet arrêt, le bail secteur libre des locataires n’avait pas pu être tacitement reconduit lorsqu’il était arrivé à expiration à la fin de la période triennale.


Rappelons que le logement loué avait été acquis par une société d’HLM au moyen d’un PLI et que le bail, venu à expiration le 14 juillet 2002, s’était trouvé reconduit à compter du 15 juillet 2002. Ainsi, peu importe la conclusion ou non par la locataire d’un contrat de location d’un logement PLI, la nouvelle société bailleresse avait pu faire application, à compter de cette date, de la législation applicable aux logements non conventionnés appartenant à un organisme d’HLM. Par conséquent, la locataire ne bénéficiait pas, lors de la délivrance du congé, du droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais d’un droit au maintien dans les lieux.


Contestant cette décision, la locataire a formé un pourvoi en cassation.


ARGUMENTS DE LA LOCATAIRE


Selon la locataire demanderesse au pourvoi, “en cas de cession d’un immeuble faisant l’objet d’un bail d’habitation de droit commun à un organisme d’HLM, le bail en cause demeure jusqu’à son expiration soumis à la législation de droit commun et se poursuit aux conditions existant avant la cession”. Dès lors, pour pouvoir soumettre ce bail à la législation sur les HLM, le bailleur devait délivrer au locataire un congé conforme aux disposition de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.


En outre, il résulte de la jurisprudence que l’article 40 de la même loi qui prévoit l’inapplicabilité de ses dispositions relatives notamment à la tacite reconduction du bail, ne s’applique pas aux contrats en cours lors de la cession de l’immeuble.



DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION


La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la locataire au motif que : Les baux portant sur des logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d’habitation et, notamment, pour les logements ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, tels ceux acquis au moyen d’un prêt locatif intermédiaire, par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui leur déclare inapplicables certains articles de cette loi et, en particulier, les dispositions de l’article 15 relatives au congé délivré par le bailleur” ainsi que le droit de préemption qui en découle.


Dès lors, les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l’acquisition de ces logements par l’organisme HLM. En revanche, puisque les baux reconduits sont de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent pas, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.



A RETENIR : Lorsqu’un organisme HLM acquiert un immeuble faisant l’objet d’un bail de droit commun en cours, il convient de distinguer si l’organisme HLM a signé ou non une convention avec l’Etat, en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

  • Si tel est le cas : la convention sera applicable aux locataires dès son entrée en vigueur

  • Si tel n’est pas le cas (par exemple lorsque l’acquisition est financée par un PLI) : le bail échappe aux dispositions propres aux locations HLM et reste régi par celles des baux d’habitation de droit commun, jusqu’à son terme.


En revanche, une fois le bail arrivé à expiration, les baux reconduits, qui sont de nouveaux contrats, sont désormais soumis aux dispositions propres aux logements appartenant à un organisme HLM, et cela quand bien même le locataire n’aurait pas signé le contrat de bail PLI. Dès lors, ce n’est qu’au terme du bail au cours duquel le changement de bailleur intervient que le régime juridique de la location est susceptible d’évoluer (en l’espèce vers le régime dérogatoire des baux HLM).




Civ. 3e, 28 mai 2020, FS-P+B+I, n° 19-14.089


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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