Immobilier : Quelle activité prendre en compte pour déterminer l'indemnité d'éviction ?

À RETENIR : Dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction, l’activité prise en compte est celle prévue au bail, même si elle ne correspond pas à l’activité réelle, lorsque cette activité réelle est exercée en violation de la clause de destination du bail commercial.


Lorsque le bailleur d’un bail commercial décide de mettre fin au bail, il délivre un congé et doit verser au locataire une indemnité d’éviction, visant à réparer le préjudice lié au non-renouvellement (Article L.145-14 du Code de commerce).


Une difficulté résulte alors de l’évaluation de cette indemnité. En principe, l’indemnité est déterminée par un expert, et, si elle est soumise au juge, il use « de son pouvoir souverain pour évaluer, selon la méthode qui lui apparaissait la mieux appropriée, la valeur du droit au bail » (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 15 octobre 2008, n° 07-17.727).


L’alinéa 2 de l’article L.145-14 du Code de commerce prescrit toutefois d’évaluer le préjudice selon les usages de la profession. On perçoit alors la difficulté si les parties ne s’accordent pas sur la profession en question. Plus précisément, un litige pourrait apparaitre lorsque l’activité réellement exercée est différente de celle prévue dans le bail.


Il semblerait logique à première vue que la clause de destination figurant au bail prévale, du simple fait de la force obligatoire des contrats.


Toutefois, il convient de tenir compte des finalités de l’indemnité d’éviction. Le but, ici, est de protéger le locataire, de lui consentir une compensation financière du fait de la cessation de son exploitation liée à la rupture du bail. Il convient donc, dans cette optique, de mesurer l’indemnité d’éviction en fonction de la réelle activité exercée dans le local, afin que le locataire ne soit pas spolié.


Cela serait d’autant plus juste que le bailleur, gêné par la violation de la clause de destination figurant au bail peut résilier le bail sur ce fondement, ou refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnités d’éviction.


On pourrait donc penser que le bailleur qui ne demande pas la résolution du bail sur le fondement de la violation de la destination des lieux n’est pas gêné par ce changement de destination, et doit donc accepter de se voir appliquer les règles relatives à cette utilisation des lieux, lorsqu’il s’agit de déterminer l’indemnité d’éviction.


Si la solution pourrait sembler convaincante pour le locataire, elle n’est, en droit, pas justifiée. D’autant que la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de rappeler, depuis un arrêt d’Assemblée Plénière du 3 mai 1956, que la destination des lieux n’est en aucun cas déterminée par l’usage qui en est fait par le locataire.


La conséquence de cette règle est que, pour la détermination de l’indemnité d’éviction, il faut prendre en compte les seules activités autorisées par le bail. La règle est ancienne. Elle a notamment été posée par un arrêt de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, du 10 octobre 1972, et rappelée depuis lors, dans plusieurs décisions (v. Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 avril 2013, n° 12-13.622).


Dans son arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation rappelle cette règle de la seule prise en compte de la destination figurant au bail pour la détermination de l’indemnité d’éviction.


En l’espèce, le bailleur avait donné congé au preneur avec proposition d’indemnité d’éviction. Suite à un litige lié à l’exercice par le bailleur du droit de repentir, un expert avait été nommé. L’expert avait alors fixé le montant de l’indemnité d’éviction, en tenant compte de l’activité du preneur, soit « vente de prêt-à-porter ville », activité qui contrevenait à la clause de destination issue du bail. Les juges de première instance, puis d’appel, ont confirmé cette évaluation.


Dans son arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation rappelle la règle, qui est celle de l’évaluation en fonction de ce qui est indiqué dans la clause du bail. Les juges viennent ainsi casser l’arrêt d’appel, considérant que la Cour d’Appel qui valide l’estimation de l’expert, malgré que le bailleur invoque la violation de la clause de destination du bail, manque à ses obligations de rendre un jugement motivé.


In fine, les juges adoptent ici une solution claire, qui fait prévaloir la force obligatoire du contrat sur le comportement factuel du preneur.


Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mai 2020, n° 19-10.017



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG, avec la collaboration de Louise FLOCON

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