Immobilier : Quels changements dans l'encadrement des loyers à Paris ?

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers a été réintroduit à Paris par décret, en vertu de la loi Elan du 25 novembre 2018. Cette loi prévoyait la possibilité, pour les communes de la « zone tendue », d’instaurer un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. C’est le choix qu’a fait la ville de Paris. 

Il y a quelques années, un précédent décret, en vigueur de 2015 à 2017, prévoyait cet encadrement afin de réguler la fixation des loyers.

Cette fois-ci, l’expérimentation d’encadrement des loyers va durer jusqu’en 2023. Cette nouvelle loi concerne uniquement les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019, et ce au sein de Paris intra-muros. 

Ainsi, le principe de la libre fixation des loyers par les propriétaires bailleurs est remis en cause. En effet, ledit décret instaure un nouveau système de régulation. Le loyer parisien ne doit pas dépasser un plafond, appelé « loyer de référence majoré », supérieur de 20% au « loyer médian de référence ». A l’inverse, la loi prévoit également un « loyer de référence minoré » inférieur à 30% au « loyer médian de référence ». Le loyer médian se trouve ainsi encadré par un plafond maximum et un seuil minimum. 

Pour le calcul de ces trois loyers de référence, quatre critères sont pris en compte : l’année de construction du bien, le nombre de pièces, le caractère vide ou meublé, et enfin l’adresse du bien. Si le loyer est supérieur au plafond ainsi calculé, il conviendra donc de le baisser lors du prochain contrat de location. 

Toutefois, un propriétaire ne pourra pas augmenter son loyer si celui-ci est inférieur au plafond. En effet, le principe d’encadrement des loyers s’ajoute au principe d’interdiction de l’augmentation des loyers entre deux locataires, prévue par le décret du 20 juillet 2012. Cette loi s’applique pour tous les logements de la « zone tendue ».

Le loyer peut donc seulement être revu à la baisse lors d’un changement de locataire. En d’autres termes, pour les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019, il y a un double encadrement du loyer, puisque celui-ci ne doit dépasser ni le loyer du locataire précédent ni le loyer de référence majoré. 

Cependant, les plafonds instaurés dans le cadre du nouveau décret peuvent être dépassés dans certains cas précis. En effet, les propriétaires bailleurs ont la possibilité de mettre en place un complément de loyer si le logement loué présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Toutefois, force est de constater que la loi ne précise aucunement les caractéristiques d’un bien justifiant un complément de loyer, ni le montant de celui-ci. 

Finalement, pour s’assurer du respect de cette loi, des sanctions sont prévues à l’encontre des propriétaires. Si les plafonds de ne sont pas respectés, le locataire a la possibilité de saisir le préfet d’Ile de France par lettre recommandée, afin que celui-ci somme le propriétaire de revoir son loyer. S’il ne s’exécute pas, il s’expose à une amende de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. 

Finalement, si le complément de loyer demandé par le propriétaire se révèle être disproportionné, le locataire peut saisir la Commission de Conciliation des baux d’habitation, afin de la voir statuer sur le montant d’un complément de loyer considéré comme « juste ».

CABINET BARDECHE EDBERG

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