Immobilier : Remboursement de l'indemnité de réinstallation dans le bail commercial

En droit immobilier, si un bailleur décide de ne pas renouveler un bail commercial, il doit verser à son locataire une indemnité de compensation du préjudice causé. Ce préjudice correspond aux frais engendrés par le locataire pour reprendre son activité dans de nouveaux locaux. Cette disposition légale est prévue à l’article L145-14 du Code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Cependant, cette indemnité n’est redevable que si le locataire s’installe effectivement dans de nouveaux locaux. La Cour de cassation l’a précisé, en ordonnant à des locataires de rembourser leurs frais de réinstallation.

Ces locataires avaient obtenu de leur bailleur le versement d’indemnités, notamment au titre des frais de réinstallation. Faute de réinstallation des locataires, le bailleur les assigne en justice pour obtenir le remboursement des indemnités versées. Les locataires s’y opposent, estimant que la décision de justice irrévocable leur ayant attribué ces sommes y fait obstacle. Les juges leur donnent tort.

Des événements postérieurs (la non-réinstallation des locataires) à cette décision de justice sont venus modifier la situation antérieurement reconnue par le juge. Par conséquent, si la situation au moment du jugement a changé postérieurement, la décision n’est pas irrévocable et les locataires ne peuvent s’y référer. L'indemnité de réinstallation doit donc être remboursée par les locataires s’ils ne s’installent pas dans de nouveaux locaux après le renouvellement d’un bail commercial.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 mars 2019, pourvoi n° 17-17501

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