Immobilier : Rupture du bail commercial après un incendie

En immobilier, le Code civil prévoit des disposition exceptionnelles pour les contrats de locations, en cas de destruction du bien. Le contrat peut être résilié de plein droit ou donner lieu à une diminution du loyer, en fonction des situations, comme le prévoit l'article 1722 du Code civil :

"Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement."

Les mots utilisés dans l'article étant larges, les interprétations de la Cour de cassation sont nécessaires pour expliquer dans quelle mesure un bien est détruit "en totalité" par exemple.

C'est le sens d'une décision de mars 2018, dans le cas d'un local commercial ravagé par un incendie. Faisant valoir l’article 1722, le bailleur résilie le bail, considérant que le local est détruit en totalité. Le locataire saisit alors la justice soulignant que le local n'avait été détruit qu'en partie. En vain.

Pour la Cour, il faut entendre par « destruction totale », l’impossibilité absolue d’utiliser le local conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur. Or, il ne faisait aucun doute, dans cette affaire, que l’incendie avait rendu l’immeuble impropre à l’exploitation prévue au bail, ce qui justifiait donc la résiliation de plein droit.


Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 mars 2018, pourvoi n° 17-11439

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