Immobilier : un apporteur d’affaires peut-il percevoir ses honoraires sans mandat écrit ?




Comme son nom l’indique, un apporteur d’affaires est une personne (souvent un particulier) qui met en relation le vendeur d’un bien immobilier (voire l’agence immobilière) avec un acquéreur potentiel. Cette fonction d’entremise, qui n’est pas une profession, peut toutefois être exercée en contrepartie d’une commission. Si celle-ci ne peut pas faire l’objet d’une facture, il reste envisageable, et même conseillé, de conclure un contrat afin de déterminer toutes les modalités de la prestation.


L’activité immobilière en France est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, communément appelée “loi Hoguet”, et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972.


Attention toutefois : si cette activité d’entremise entre acheteurs et vendeurs devient régulière, l’apporteur d’affaires prendra le statut de commerçant et sera donc soumis aux dispositions du Code de commerce. Dans ce cas, il sera nécessaire de se déclarer au minimum comme autoentrepreneur.


Par un arrêt du 1er juillet 2020, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la nécessité d’un mandat écrit pour que l’apporteur d’affaire puisse percevoir sa commission.



RAPPEL CHRONOLOGIQUE DES FAITS


Dans les faits, une société ayant pour objet social le conseil en gestion de patrimoine et toutes opérations commerciales, financières, industrielles, mobilières et immobilières, et une société de promotion immobilière ont créé une société commune afin d’externaliser la branche commercialisation de la société de promotion.


Dès octobre 2013, le gérant de la société de conseil est devenu directeur commercial de la CIMA. Ce dernier a réalisé des prestations de commercialisation sans qu’aucun mandat écrit n’ait été rédigé entre les parties, et cela jusqu’en août 2014, date à laquelle la CIMA a mis fin aux fonctions du directeur commercial en son sein.


Le 5 mai 2015, la société de conseil dont le gérant n’est autre que l’ancien directeur commercial de la CIMA a facturé à celle-ci des commissions correspondant à des ventes d’appartements. La CIMA n’ayant pas réglé ces sommes, la société l’a mise en demeure de payer ces factures le 22 juillet 2015, en vain.


PROCÉDURE ANTÉRIEURE


Le 20 décembre 2016, la société de conseil a assigné la CIMA en paiement des sommes dues.

Reconventionnellement, la CIMA a sollicité la restitution des commissions perçues par la société.


Par un arrêt du 12 février 2019, la Cour d’appel de Reims a accueilli la demande formée par la société au titre des commissions de l’apporteur d’affaires. En effet, selon cet arrêt, si la loi HOGUET s’applique à l’apporteur d’affaires, ses dispositions d’ordre public ont pour finalité de protéger le particulier contre le professionnel de l’immobilier et qu’en présence de deux professionnels de l’immobilier, comme c’est le cas en l’espèce, qui étaient en relations d’affaires et de confiance, il ne peut être reproché à la société de conseil de ne pas être en mesure de produire un mandat écrit, signé de la CIMA.


Contestant cette décision, la CIMA a formé un pourvoi en cassation.


ARGUMENTS DE LA CIMA


Selon la CIMA, aucune commission ou rémunération ne peut être versée à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet que si, préalablement à toute négociation ou engagement, un mandat écrit a été délivré à cet effet par l’une des parties, précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge.


Dès lors, la cour d’appel aurait violé l’article 6 de la loi hoguet susmentionnée, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi, dans leur version applicable. 


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION


La première Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que “les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 s’appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l’article 1er de la loi précitée, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause, de sorte que l’agent immobilier n’est pas dispensé d’obtenir de ces derniers un mandat écrit conforme aux dispositions de ces textes.”


Dès lors, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt attaqué en toutes ses dispositions.


A RETENIR : un apporteur d’affaires, quel qu’il soit, n’est pas garanti de pouvoir percevoir ses honoraires de négociation en l’absence de mandat écrit. Cette solution est logique, car en l’absence de cadre légal, les parties ne sont pas engagées entre elles. Un contrat écrit pourra encore constituer une preuve en cas de litige.


Que doit alors comporter ce mandat écrit ?

Ce mandat prendra la forme d’un contrat d’apporteur d’affaires immobilières. Il devra faire mention de :

  • L’identité des parties,

  • L’objet du contrat,

  • L’étendue du champ d’intervention de l’apporteur en affaires immobilières,

  • Les obligations de l’apporteur d’affaires,

  • Le type de clients à prospecter,

  • La durée du contrat,

  • Sa rémunération

  • etc.

Pour sécuriser davantage la relation, le contrat pourra également contenir des clauses pour assurer les intérêts de l’apporteur d’affaires ou de son entreprise comme une clause d’exclusivité ou une clause de non-concurrence.



Cour de cassation, Chambre civile 1, 1 juillet 2020, pourvoi n° 19-15.009.


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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