Immobilier: un bail commercial mixte est-il soumis à l’exigence de délivrance d’un logement décent ?

Mis à jour : juin 17




La cour d’appel de Paris a répondu à cette question dans un arrêt du 20 mai 2020.


Mais d’abord, qu’est ce qu’un logement décent ?

Pour être loué, un logement doit impérativement être décent. Cela signifie qu'il doit être d'une dimension minimale, suffisamment confortable, composé de matériaux sains et doté d’installations de gaz et d'électricité sécurisées. Le logement, pour respecter les critères de la décence, doit ainsi :

  • Faire une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

  • Assurer le clos et le couvert

  • Être protégé contre les infiltrations d'air parasites

  • Permettre une aération suffisante.

  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, doivent être dans un état conforme à leur usage.

  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre


En outre, le logement doit comporter les éléments d’équipements et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.



Ces règles de décence s’appliquent en premier lieu aux baux d’habitation. Toutefois, les bailleurs de locaux commerciaux constitués d’une partie habitation (baux dits « mixtes ») sont également soumis aux règles de la décence locative, mais à une condition, précisée par un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 20 mai 2020.


Rappel chronologique des faits


Dans les faits, le 9 mars 1995, des bailleresses ont renouvelé pour une durée de 9 ans le bail commercial de leur locataire à compter du 1er janvier 1994. La locataire exerçait en rez-de-chaussée une activité de commerce de pharmacie. Le local d’habitation situé à l’étage interdisait au départ toute sous-location.


Le 13 janvier 2015, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société de pharmacie qui exploitait le local commercial.

Par ordonnance du 5 décembre 2015, le juge commissaire a autorisé le liquidateur à céder les éléments incorporels du fonds de commerce de pharmacie, y compris le droit au bail, au responsable d’une autre société de pharmacie.


Au début de l'année 2016, le conseil de la nouvelle société a demandé aux bailleresses d'autoriser la sous location de l'appartement du premier étage et de consentir une franchise de loyer en contrepartie de la réalisation de travaux de mise en conformité au sein de ce logement. Les bailleresses ont accepté, "à titre exceptionnel", que la société sous loue l'appartement du 1er étage, mais ont refusé la demande de franchise de loyers.


Le 2 février 2016, le liquidateur judiciaire et la société ont conclu l'acte de cession du fonds de commerce.


Le 24 juin 2016, la société a fait dresser un constat d’huissier mettant en évidence des vitrages cassés, des interrupteurs et des prises électriques arrachés, des câbles électriques qui seraient à nu, le plancher qui serait rongé, sans que l'on puisse déterminer l'origine de ces dégradations.


Procédure


Par acte d'huissier de justice du 30 juin 2017, la société a fait assigner ses bailleresses devant le tribunal de grande instance de Bobigny, auquel elle a demandé de faire constater les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, et à faire effectuer des travaux de mise en conformité.


Cette requête se fondait sur le décret du 30 janvier 2002 et sur l'article 1719 du Code civil selon lequel : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.”


Par jugement en date du 15 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la société de ses demandes et l’a condamnée à payer à chacune de ses bailleresses la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.


En effet, le tribunal de grande instance avait retenu que puisque la société étant une personne morale, elle ne pouvait disposer d'une « habitation principale » et que, dans ces conditions, elle ne pouvait pas soutenir que les bailleresses étaient débitrices à son égard d'une obligation de délivrance d'un logement décent.



Arguments de la société appelante


Contestant cette décision, la société a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 7 août 2018 afin notamment de condamner in solidum les bailleresses à faire effectuer les travaux de mise en conformité de l'appartement, ainsi qu’à indemniser la société de son préjudice résultant de l'impossibilité de sous louer l'appartement situé au 1er étage depuis son entrée dans les lieux.


En effet, selon la société appelante, le bail commercial comprenant un appartement, celui-ci devrait être soumis aux dispositions des articles 1719 du code civil et 1,2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 précité, relatif aux caractéristiques d'un logement décent, d'autant que la réitération de la cession du fonds de commerce stipule que celui-ci autorise le cessionnaire à procéder à la sous location à titre de logement, de l'appartement situé au dessus du local. Dès lors, il ne serait pas possible d’interdire la sous location, puisque celle ci est expressément prévue par l'acte de cession.



Arguments des bailleresses intimées


Selon les bailleresses intimées, dans la mesure où il est question d’un bail commercial, les dispositions évoquées ne sont pas applicables.

En effet, le bail conclu stipule que les bailleurs ne conservent à leur charge que les travaux relevant de l'article 606 du Code civil, à savoir les “grosses réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.”

Le contrat de bail prévoit dès lors que le preneur, à savoir la société, devait prendre à sa charge les travaux relevant de l'article 605 du Code civil, correspondant aux réparations d’entretien.

En outre, une clause du bail interdit tout recours du preneur contre le bailleur pour un dommage provenant d'un vice ou de la vétusté.

Quant à l'obligation de délivrance d'un logement décent, celle-ci n'existait pas au moment de la signature du bail en 1995.



Décision rendue par la cour d’appel de Paris


La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 20 mai 2020, retient que puisque le bail était conclu avec une personne morale, et que celle ci se plaignait de n'avoir pas pu sous louer le logement dépendant du bail commercial, alors la société ne pouvait pas prétendre que ce logement constituerait son habitation principale. Par conséquent, la société ne pouvait pas se prévaloir des articles précités, et notamment des règles de décence.


En outre, le preneur avait accepté de prendre le fonds de commerce, avec tous ses éléments corporels et incorporels, dans l'état où il se trouvait, sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit.

Pour rappel, les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations qui en découlent au dernier titulaire du contrat, celui ci devenant débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs. Sur ce point, la société n'établit pas que elle où les preneurs successifs dont elle tient les droits ont satisfait à leurs obligations d'entretien.

Dans ces conditions, le constat d'huissier que la société locataire a fait dresser ne permet pas d'établir que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance.


« S’agissant des baux commerciaux, pour que les dispositions particulières relatives à la délivrance d’un logement décent s’appliquent, il ne suffit pas que la clause de désignation du bail indique qu’il existe un logement, encore faut-il que celui-ci soit occupé par le preneur à titre d’habitation principale ».


Par conséquent, la cour d’appel a confirmé le jugement de première instance attaqué. Les locaux n’ont donc pas à être mis en conformité par les bailleresses, puisqu’il n’y a aucun sous-locataire susceptible de revendiquer le bénéfice des règles de la décence locative pour prétendre à une telle mise en conformité.



A RETENIR : Le fait que le local loué soit désigné partiellement comme un local d’habitation est une condition nécessaire mais pas suffisante pour emporter avec lui l’application de l’obligation de décence. En effet, si la décence locative ne s’applique qu’à la partie habitation d’un bail « mixte », c’est à condition que celle-ci soit effectivement occupée par le preneur à titre d’habitation principale.




Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN


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