Immobilier : un bailleur peut-il demander la résiliation du bail pour troubles de voisinage ?





Lorsqu’un locataire cause des nuisances à son voisinage, le propriétaire bailleur a l’obligation d’intervenir pour faire cesser ces dernières. Cette obligation est prévue par la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, qui prévoit notamment la possibilité pour un bailleur de résilier le bail dès lors que les troubles émis par le locataire sont condamnés par la justice.


Attention : si le bailleur n’entame aucune procédure de nature à mettre fin aux troubles de voisinage de son locataire, il pourra être tenu responsable de ceux-ci !


Un trouble de voisinage, pour être caractérisé d’anormal et rendre possible la résiliation du bail, doit remplir trois conditions cumulatives. Ainsi le trouble du voisinage doit être :

  • Permanent/Durable

  • Répétitif

  • Intensif


Par un arrêt du 1er juillet 2020, la cour d’appel d’Orléans s’est prononcée sur ce sujet.


Rappel chronologique des faits


Dans les faits, le 14 novembre 2014, un organisme de location a donné bail à un couple de locataires handicapés. Plus précisément, il s’agissait d’un bailleur social public chargé de donner bail à des personnes en difficulté.


Par la suite, l’organisme bailleur s’est plaint d’un harcèlement quotidien de la part de ses locataires et d’incidents avec le voisinage. En effet, le 25 février 2016, le bailleur a reçu une pétition de la part des voisins immédiats des locataires se plaignant de “nuisances sonores jour et nuit, d’incivilités, d’insultes et de comportements asociaux”. Ces dires ont été confirmés par une enquête.


Procédure et argumentation


Le 20 mars 2019, la société bailleresse a fait assigner les preneurs devant le tribunal d’instance de Montargis afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.


Le 20 décembre 2019, le tribunal a ainsi fait droit à la demande de l’organisme bailleur en prononçant la résiliation du bail et en ordonnant l’expulsion des locataires en les condamnant solidairement à verser une indemnité d’occupation au bailleur. En effet, le tribunal a retenu un comportement anormal des locataires pouvant entraîner un trouble de voisinage.


Contestant cette décision, les locataires ont interjeté appel le 15 janvier 2020.


Le bailleur intimé a fournit de nombreuses pièces permettant de témoigner du comportement “bruyant et menaçant” des locataires.


A l’inverse, l’ensemble des attestations fournies par les locataires n’ont aucune force probante dans la mesure où elles émanent de personnes n’étant pas sur les lieux. De plus, elles ne contestent pas précisément les plaintes relatives au bruit et au climat de menace, ce qui ne permet donc pas d’infirmer les témoignages fournis par la partie adverse.


Arrêt de la Cour d’appel d’Orléans


Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu “d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”. Le bail prévoit en outre que le locataire “doit s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité des voisins et veiller à ne pas les incommoder, de jour comme de nuit, par l’usage d’appareils bruyants”.


En constatant que les troubles du voisinage engendrés par les locataires n’ont duré que trop longtemps, la cour d’appel d’Orléans a confirmé le jugement attaqué.

La cour d’appel va même plus loin que le jugement du tribunal d’instance en autorisant à réduire le délai du commandement de quitter les lieux.



A RETENIR : l’attitude du locataire, si celle-ci nuit au voisinage, peut justifier la résiliation anticipée du bail ainsi que l’expulsion du locataire. Le locataire a en effet une obligation d’usage paisible du local d’habitation qu’il loue.


La jurisprudence est constante en ce sens. Un arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 26 février 2019 a ainsi jugé que le locataire doit veiller à respecter la sécurité et la santé de ses voisins d'immeuble sous peine de voir son bail résilié, en cas de témoignages convergents. Vous pouvez retrouver notre article sur cet arrêt en cliquant ici.


Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 1er juillet 2020, n° 20/00167


Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

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