Immobilier: un locataire commerçant peut-il refuser de payer ses loyers échus durant le confinement?



Le confinement et les diverses mesures relatives à la fermeture des établissements accueillant du public en raison du Covid-19 ont considérablement fragilisé les entreprises, et cela en dépit des mesures d’aides prises par le gouvernement, comme le fonds de solidarité, l'aide ad hoc au soutien de la trésorerie des entreprises fragilisées par la crise de Covid-19 ou encore la charte de bonnes pratiques pour les loyers commerciaux. Certains commerçants exerçant leur activité dans un local loué ont même été jusqu’à refuser à leurs bailleurs de leur verser les loyers correspondant à cette période d’inactivité.


Par un arrêt récent du 10 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi eu à se prononcer sur l’exigibilité des loyers commerciaux durant la période dite “juridiquement protégée” courant du 12 mars au 23 juin 2020 inclus et a ainsi dû répondre à la question de savoir si la fermeture administrative d’un commerce en raison de la crise sanitaire était de nature à décharger le locataire de son obligation de paiement.


Dans les faits, le 28 juillet 1987, une société bailleresse a donné à bail des locaux commerciaux dépendant d’un hôtel classé monument historique à une société locataire qui allait y exercer une activité de restauration.


En l’espèce, il convient de préciser que la société bailleresse rencontrait des difficultés économiques suite à un jugement prononcé par la cour d’appel de Paris en janvier dernier qui l’avait condamnée à revoir ses loyers à la baisse et à rembourser une somme conséquente à son locataire.


Suite à cela, nul n’est sans savoir que l’épidémie de Covid-19 s’est développée partout dans le monde. En France, dès mars 2020, diverses mesures ont été prises afin d’enrayer la propagation du virus, notamment en mettant en place un dispositif de confinement et en imposant la fermeture des lieux commerciaux accueillant du public.

En effet, par arrêté du 15 mars 2020, complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, puis en application du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n°2020-423 du 14 avril 2020, et du décret n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, les restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, n’ont plus pu accueillir du public, du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, date à partir de laquelle une réouverture au public a été autorisée sous conditions.


Durant cette période de cessation de leur activité pendant près de trois mois, nombreux sont les commerçants qui ont connu des difficultés économiques sans précédent. Certains, comme la société locataire dans notre cas d’espèce, ont cru légitime de ne pas payer leurs loyers durant la période de suspension de leur activité en raison des mesures précitées, se croyant déchus de leur obligation de paiement.


En l’espèce, la société locataire avait même refusé la proposition du bailleur de ne pas payer son loyer par trimestre d’avance, mais par mensualités à terme à échoir, et de reporter l’exigibilité du loyer d’avril 2020 à la réouverture des restaurants.


Face au comportement non-conciliant de son locataire, la société bailleresse a fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir le paiement intégral du loyer du deuxième trimestre de l’année 2020, par voie de compensation avec la somme qu’elle devait à cette dernière en raison du jugement précédemment évoqué.



Après avoir rejeté l’exception d’incompétence ainsi que la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel rendu en début d’année, présentées par la société locataire, le tribunal judiciaire de Paris a dû se prononcer sur l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la période du confinement.


Il était ici question de faire appliquer une compensation entre les loyers commerciaux dûs par le locataire au bailleur et la dette que le bailleur avait déjà contractée auprès de son locataire en raison du jugement de janvier. Il résulte en effet des articles 1347-1 et 1348 du Code civil que la compensation peut être ordonnée en justice entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.


Pour s’opposer à cette compensation, la société locataire, sans se prévaloir d'un cas de force majeure ou d'un manquement du bailleur à ses obligations, soutenait que l'article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période avait suspendu l'exigibilité du paiement des loyers de cette période dite “juridiquement protégée”.


Sur ce point, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que si cet article interdit l’exercice par le créancier d’un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus durant la période juridiquement protégée, il n’a cependant pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation.


Le tribunal judiciaire de Paris a également rappelé, au visa du nouvel article 1104 du Code civil, le principe de bonne foi contractuelle selon lequel “les contrats doivent être exécutés de bonne foi” et dont il découle que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.


Dès lors, puisque le bailleur avait fait des propositions d'aménagement du paiement du loyer échu pendant la période juridiquement protégée tandis que le locataire n'en avait fait pour sa part aucune, le tribunal a retenu que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations et a fait droit à sa demande de paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020, ainsi qu’à la voie de la compensation puisque la dette de la société bailleresse était effectivement fongible, liquide, exigible et certaine.



A RETENIR : le preneur d’un bail commercial ayant dû fermer son commerce en raison de l’état d’urgence sanitaire ne peut pas arguer de la période juridiquement protégée pour refuser de payer les loyers échus. En effet, si l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit qu’une entreprise qui remplit toutes les conditions restrictives et qui ne règle pas les loyers et charges durant la période juridiquement protégée ne pourra pas faire l’objet des sanctions habituelles en cette matière, elle n’autorise cependant pas les locataires commerçants à s’abstenir du paiement de leur loyer.




TJ Paris, 10 Juillet 2020 18° chambre 2e section N° RG 20/04516




Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN


78 vues

CABINET BARDECHE EDBERG

AVOCATS PARIS

115 Rue de la Pompe

75116 PARIS

Tél : 01 47 64 99 50

Mobile : 07 86 52 25 60

contact@vbavocat.com

  • Facebook