Immobilier : une ORI peut-elle contraindre à transformer un local commercial en habitation ?




L’opération de restauration immobilière (ORI), qui consiste essentiellement à remettre aux normes d’anciens immeubles, semble s’appliquer uniquement à des immeubles (ou des ensembles immobiliers) dont les locaux sont destinés à l’habitation.

Mais qu’en est-il lorsqu’un immeuble comprend également un ou plusieurs locaux destinés à une activité commerciale ? L’opération de restauration peut-elle également porter sur un local commercial ? Peut-elle contraindre le propriétaire à transformer ce local en habitation ?


Dans une décision du 17 juin 2020, le Conseil d’Etat a répondu à ces questions par l’affirmative, en apportant quelques conditions.


RAPPEL DES FAITS


Dans les faits, le préfet de Saône-et-Loire a pris un arrêté le 22 octobre 2014 déclarant d’utilité publique, au profit de la commune de Mâcon, les travaux de restauration immobilière d’immeubles situés dans le centre-ville, dont un ensemble immobilier appartenant à une société civile immobilière (SCI).


PROCÉDURE ET ARGUMENTS SOULEVÉS


Contestant cet acte administratif, la société civile immobilière a d’abord formé un recours gracieux qui a été rejeté le 18 février 2015.


La SCI estimait notamment que ces travaux n’entraient pas dans le champ d’application de la restauration immobilière dès lors que les immeubles dont elle était propriétaire comprenaient des locaux commerciaux et que ces derniers étaient majoritaires à l’échelle de l’immeuble (les autres ayant déjà été rénovés).


Par un jugement du 20 décembre 2016, le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa demande.


La société civile immobilière a dès lors interjeté appel devant la cour administrative d’appel de Lyon, qui, par un arrêt du 13 décembre 2018, a annulé l’arrêté préfectoral ainsi que la décision de rejet et réformé le jugement du tribunal administratif en ce qu’il avait de contraire à cet arrêt. En effet, selon la cour d’appel, les travaux de restauration immobilière ne peuvent pas contraindre un propriétaire à transformer en logements d’habitation des locaux n’ayant pas précédemment cette destination. Autrement dit, l’opération ne peut pas conduire à transformer les conditions d’habitabilité d’un local commercial – qui par définition n’est pas destiné à être habitable – en ce qu’elle impliquerait de changer la destination de ce local.


La commune de Mâcon et la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, contestant l’arrêt rendu en appel, ont formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat.


DÉCISION DU CONSEIL D’ETAT


C’est l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme qui définit les opérations de restauration immobilières, nées sous la Loi Malraux en 1962, comme des opérations qui : « consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.» La loi Élan du 23 novembre 2018 y a ajouté les travaux d’amélioration de l’habitat concernant le risque incendie. Elles sont engagées à l’initiative :

  • des collectivités publiques,

  • d’un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale.


Ces opérations sont déclarées d’utilité publique lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.


Les deux articles suivants précisent la procédure à suivre lorsque l’opération nécessite une déclaration d’utilité publique, comme c’est le cas en l’espèce.


L’article suivant du même code dispose ainsi que la déclaration d’utilité publique « est prise, dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’initiative de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière, ou de l’Etat avec l’accord de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme. ».


L’article L. 313-4-2 précise alors qu’ « Après le prononcé de la déclaration d’utilité publique, la personne qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe. / Lors de l’enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire le programme des travaux qui lui incombent. (…) Si un propriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité. »

Dès lors, il résulte de ces articles “qu’une opération de restauration immobilière a pour objet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles mais qu’elle ne peut avoir pour objet ou pour effet de contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local dont la destination est commerciale.”


Le Conseil d’Etat envisage toutefois une exception : une opération de restauration immobilière “ne fait pas obstacle à ce qu’un local à usage commercial présent dans un immeuble ou ensemble d’immeubles principalement destiné à l’habitation et devenu impropre à une activité commerciale, soit transformé, dans le cadre de l’opération de restauration immobilière, en habitation à des fins d’amélioration des conditions d’habitabilité de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles”.

Dans les faits, la déclaration d’utilité publique prise dans le cadre de l’opération de restauration immobilière du centre-ville de Mâcon visait plusieurs ensembles immobiliers dont celui de la société civile immobilière, composé de trois immeubles, dont l’un comportait des locaux anciennement destinés à une activité de boucherie ayant été abandonnée. En outre, les locaux étaient effectivement devenus impropres à une activité commerciale.

Ainsi, le Conseil d’Etat a fait droit à la demande de la commune de Mâcon et de la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en annulant l’arrêt attaqué.


A RETENIR : une opération de restauration immobilière peut contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local commercial, à la double condition que le local en question:

  • s’inscrive dans un immeuble principalement composé de logements

  • soit devenu impropre à une activité commerciale.



CE 17 juin 2020, req. n° 427957



Maître Vanessa BARDECHE EDBERG avec la collaboration de Mélodie BRUN

CABINET BARDECHE EDBERG

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