Immobilier : Violation du bail commercial avant son renouvellement

Propriétaires : faites attention à contrôler l'état du bien au moment du renouvellement du bail !


En immobilier, les baux commerciaux peuvent être renouvelés de manière tacite à savoir sans confirmation explicite du bailleur mais avec son consentement implicite. Cependant, cela ne modifie pas la nécessité de respecter la législation qui les accompagne.

Ainsi, d'après l'article L145-10 du Code du commerce alinéa 4 :


"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

En renouvelant tacitement le bail, le propriétaire, bailleur, est réputé accepter sa reconduction ainsi que l'état des lieux au moment du début du nouveau bail, selon une décision de la Cour de cassation.


Cette décision concerne un locataire qui sollicite le renouvellement du bail de son local commercial, lequel se trouve être tacitement accepté, sans réponse du propriétaire dans les trois mois.


Quelques mois plus tard, le propriétaire se rend toutefois compte que des travaux avaient été effectués sans son accord, en violation du contrat de bail, avant son renouvellement. Il sollicite la résiliation judiciaire du bail.


En vain. Le bailleur de locaux commerciaux qui a accepté, même tacitement, la demande de renouvellement du bail formée par le locataire ne peut pas ensuite en réclamer la résiliation judiciaire pour des manquements contractuels antérieurs au renouvellement. Par son acceptation tacite, il a également accepté tacitement les travaux ayant été effectués au préalable.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er février 2018, pourvoi n° 16-29054

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