Immobilier : Voisinage et distance à respecter entre propriétés contiguës

Attention : l'installation de fenêtres, balcons et autres saillies sur un mur faisant face à la propriété d'un voisin fait l'objet de restrictions dans le cas d'un vis-à-vis très proche. Celles-ci dépendent de la distance entre les deux propriétés mais aussi du cadastre. Ces restrictions sont définies à l'article 678 du Code Civil.

Un propriétaire fait installer sur l’une des façades de sa maison des fenêtres et un balcon, créant ainsi plusieurs vues sur la propriété voisine. Estimant que ces vues ne respectaient pas les distances légales minimales, son voisin décide de saisir la justice afin d’obtenir la démolition des ouvrages et le remise en l’état initial de la façade.

Seulement, les deux propriétés sont séparées par une bande de terre. Les distances prescrites par l'article 678 ne s'appliquent pas lorsqu'il y a plus de 19 centimètres de distance entre le mur en question et la propriété du voisin et que le terrain faisant la séparation n'est la propriété d'aucun des deux voisins.

La Cour d'appel a qualifié d'"espace privé à usage commun" la bande de terre séparant les deux propriétés, ne la qualifiant pas comme un terrain susceptible d'annuler les distances légales minimales.

La Cour de cassation doit déterminer à qui appartient la bande de terre séparant les deux terrains, pour être en mesure de savoir si distances prescrites par l'article 678 sont à respecter.

Or, la bande de terrain n'appartient à aucun des deux voisins. Les distances prescrites ne s'appliquent pas, les fonds n'étant pas contigus. En effet, ils sont séparés par une bande de terre dont la largeur est supérieure à dix-neuf centimètres et qui n'appartient à aucun des deux voisins.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 novembre 2017, pourvoi n° 15-26240

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