L'absence de travaux de désamiantage du bailleur décharge t-il le locataire du paiement des loyers ?


En matière de bail commercial, il est difficile de connaître avec précision toute l’étendue des obligations des parties, notamment l’obligation du bailleur. En principe l’article 1719-2° du Code civil prévoit qu’un bailleur est obligé de délivrer au preneur les locaux loués et les entretenir en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués. Il s’agit d’une obligation d’ordre public et pleinement consacré par la jurisprudence, par conséquent ce dernier ne peut s’y soustraire au moyen d’une quelconque clause (Cass 3ème civ 1-6-2005 n°0412200). Le bailleur est donc obligé d’effectué certaines

opérations afin de permettre au locataire de jouir pleinement de son bien loué. Dans l’hypothèse où le bailleur manquera à cette obligation, le locataire serai en droit de cesser tout paiement du loyer.


Cette obligation dure pendant toute la durée du bail.


Ainsi dans l’arrêt qui nous est présenté, la haute juridiction vient consacrer pleinement ce principe.

Les faits sont les suivants : Après avoir reçu de la part de son bailleur un commandement de payer visant la clause résolutoire, le locataire se défends en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance des locaux en ne faisant pas exécuter des travaux de désamiantage des lieux. Pour le locataire l’absence d’une telle obligation le décharge totalement de tous paiement de loyers.

Les juges du fonds, n’étant pas de cet avis ont prononcé la résiliation du bail. Toutefois, leur décision a été censurée par la Cour de cassation. En effet, dans un arrêt rendu le 18 novembre 2020, la Cour dispose que le bailleur doit délivrer un local conforme aux normes en matière d’amiante tout au long du bail. A défaut, ce dernier manque à son obligation de délivrance.

Cette obligation résulte des articles articles R 1334-12-1 à R 1334-18 du Code de la santé publique. Au terme de ces articles le propriétaire doit mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition de l’amiante. Cela s’explique car des expositions courtes et répétées à l’amiante, même minimes, provoquent de graves maladies respiratoires, pouvant mettre en danger l’occupant du bien.


Dans notre décision présentée, la Cour vient donc tout bonnement faire un rappel d’un principe jurisprudentiel. Celle-ci souligne en plus que le seuil règlementaire de niveau d’amiante doit être respecté et ce même s’il résulte d’un décret postérieur à la conclusion du bail. Ainsi, en matière d’amiante, le bailleur est soumis tout le long du bail aux modification règlementaire possible.

L’obligation de délivrance de ce dernier ne vaut donc pas que pour la date d’effet du bail et de la mise à disposition effective des locaux.

La Cour estime de ce fait qu’en cas de manquement d’une telle obligation, le locataire est en droit de cesser tout paiement de loyer.

Une telle décision semble sévère pour le bailleur, mais justifié compte tenu de l’obligation du bailleur qui si on le rappelle est de délivrer des locaux et de les entretenir en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués. Dans le cas présenté, c’est une location à usage d’habitation Ainsi tout exposition à l’amiante était contraire à la destination prévue au bail car dangereuse pour le locataire.

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