L'installation de caméras sur une partie commune à jouissance privative est-elle encadrée ?


Dans un souci d’assurer leurs protections face à des actes d’incivismes, certains copropriétaires envisagent de plus en plus à installer des caméras de vidéosurveillance dans les parties communes. Toutefois, si cette opération semble présenter un avantage non négligeable pour la sécurité des occupants il n’en ait pas moins dangereux pour le respect à la vie privée. En effet, en application de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, entrée en vigueur le 3 septembre 1953 « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».


Ce principe prévu à l’article 9 du Code civil vient consacrer un principe fondamental qui prime sur les législations nationales.


Se pose alors la question de savoir si l’installation de vidéosurveillance par un copropriétaire sur une partie commune dans un immeuble soumis au statut de la copropriété peut porter atteinte au droit à la vie privée ? et si tel est le cas quelle règle doit être respectée afin d’en atténuer les effets ?


Dans une réponse ministérielle rendue 1er Octobre 2020, le Ministère de la justice apporte des précisions sur ces questions.


Comme nous avons pu l’annoncer précédemment bien que la surveillance vidéo s’avère utile pour assurer la sécurité des habitants d’un immeuble, celle-ci restreint les libertés individuelles. Face à une telle atteinte le Ministère de la justice vient détailler la règlementation de cette opération.


Celui-ci vient statuer sur la règlementation des travaux fait sur les parties communes à jouissance privative dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il faut rappeler que contrairement aux parties privatives dans lesquelles le propriétaire détient une propriété exclusive, les parties communes dont ce dernier à la jouissance exclusive n’appartient pas exclusivement au copropriétaire.


Le Ministère de la justice rappel que la loi Elan consacre à article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, ce droit qui est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Autrement dit, en application de la loi précitée, le droit de jouissance privative sur une partie commune n’enlève pas pour autant à cette dernière, sa caractérisation de « partie commune », sur laquelle aucun copropriétaire de l’immeuble ne peut prétendre à un droit de propriété privatif et exclusif.


Ainsi pour le Ministère de la justice, l’installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble en copropriété doit en principe faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

De tels travaux, avec mise en place d’une installation fixe affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être spécialement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci exige la majorité absolue des voies, c’est-à-dire, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et/ou absents, pour que soit autorisé de tels travaux.


A travers cette réponse, le Ministère de la justice remet les pendules à l’heure au copropriétaire se croyant propriétaire en rappelant qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est impérative.


Cette autorisation s’applique non seulement pour la fixation des caméras sur une façade de l'immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative (Tribunal de Grande Instance de Créteil, juges référés, 14 octobre 2014, n° 14/0103), mais également pour la pose d'installations sur un balcon à jouissance privative entraînant le percement du mur de façade nécessite une autorisation de l'assemblée générale (Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre, section D, 22 janvier 2013, n ° 11/05335).


Le ministère de la justice précise qu’une violation à cette exigence constitue un trouble manifestement illicite. Ainsi, le copropriétaire qui serait tenté d’installer en dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires, un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d'être emprunté par l'ensemble des copropriétaires porterait atteinte au respect à la vie privée des occupants. (Civ. 3ème, 11 mai 2011, n° 10-16967, confirmant l'arrêt de la Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 24 février 2010, n° R.G. : 09/00124).


Face à une telle exigence le Ministère rappel quelques exceptions. En effet, en application des jurisprudences antérieurs, une telle autorisation n'est pas requise pour des menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée (Civ. 3ème, 6 décembre 1965, Chambre civile 1, Bulletin n° 674), affectant des éléments mineurs de celle-ci (Civ. 3ème, 12 juillet 1995, n° 91-14507), ou d'aspect discret par leurs formes et dimensions et fixés par un ancrage léger et superficiel (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079)


A travers cette décision le Ministère consacre pleinement le principe au droit à la vie privé, toutefois fois il y insère une atténuation, ainsi ce qui auparavant paraissait être une atteinte totale à la vie privée peut désormais faire l’objet d’une demande qui certes requière une autorisation mais fait foi d’une évolution.


Mballa Joséphine




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