La faillite d'un propriétaire modifie-t-elle le droit de préemption du locataire ?

Afin de sécuriser la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, le législateur a adopté des dispositifs venant encadrer la réglementation des baux d’habitation à destination de résidence principale. Ceux-ci ont pour finalité récurrente la protection des locataires non seulement pour accéder à un logement mais pour y demeurer également. L’un des dispositif phare est la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Celle-ci, est d’ordre public est vise à protéger les parties au contrat de bail. Elle s’applique pour l’essentiel, aux locations à usage d’habitation ou à usage mixte. C’est-à-dire à usage professionnel et habitation, s’il s’agit de la résidence principale du locataire.

On définit la résidence principale comme étant le logement occupé au moins huit mois par an par le preneur ou son conjoint, ou par une personne à charge. En cas, d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, l’obligation d’occuper le logement huit mois pour qu’il constitue le logement principal du preneur ne s’appliquera pas.

Cette loi du 6 juillet 1989, s’applique également aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués par le même bailleur accessoirement au bail d’habitation principal.

Toutefois, les résidences secondaires, ainsi que les logements HLM ou de fonction, ne sont pas soumis aux dispositions de la loi de 1989.

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue compléter celle précité. Désormais, les logements meublés à titre de résidence principale sont désormais régis par la loi du 6 juillet 1989 dans un Titre 1er Bis.

Cette loi est d'application stricte et contient de nombreux articles visant à la protection du locataire. Notamment l’article 15, qui précise les conditions et les délais à suivre lorsque le propriétaire souhaite mettre un terme au contrat de bail.


Dans un arrêt rendu le 7 octobre 2020, la Cour de cassation, apporte une précision quant à l’application de ce texte au liquidateur judiciaire.

En effet, au terme de cet arrêt, la Cour a jugé que l’article L641-11-1 du code de commerce n’excluait pas l’application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors le liquidateur du bailleur en liquidation judiciaire qui entendait céder le logement donné à bail était tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en respectant le délai de préavis fixé à 6 mois et en indiquant le prix et les conditions de la vente projeté.

Pour comprendre cet arrêt il est important de rappeler les faits.

Après avoir acquis un local d’habitation de son associé, une société civile décide de le faire louer meublé aux fins d’habitation. Cette location avait été reconduite tacitement. Toutefois par voie d’extension de la procédure d’une autre société cette société est déclarée en liquidation judiciaire.


Le liquidateur judiciaire sollicite auprès du juge-commissaire une ordonnance prononçant la résiliation du bail pour vendre le bien. Le juge ordonne la résiliation.

Sur l’appel interjeté par locataire la Cour d’appel confirme l’ordonnance.

Un pourvoi est donc formé par ladite locataire au motif que la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-3 ensemble l’article 25-8 oblige le bailleur à donner un congé pour vendre. En effet en application de cet article, le bailleur doit donner un congé pour vendre un local d’habitation meublé en octroyant un délai de trois mois au locataire pour accepter l’acquisition au prix offert ou subir la résiliation.


De son côté le liquidateur estimait que la procédure de liquidation judiciaire le dispensait de toute cette formalité en application de l’article L. 641-11-1 IV du code de commerce. Disposition qui précise qu’" A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant".

Au regard de ces motifs, la Cour de cassation dans son arrêt a estimé tout bonnement que les dispositions protectrices de la loi de 1989 concernant la résiliation du bail pour vendre s’appliquent au locataire même lorsque la société bailleresse est en liquidation judiciaire.


Dans cet arrêt la Cour vient donc mettre en exergue la protection du locataire qui se retrouve dans une situation délicate. Ainsi elle vient aligner l’obligation du bailleur sur celle du liquidateur.

Ce dernier doit donc respecter scrupuleusement la procédure prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à savoir, l’envoi par lettre du motif de la vente sous un délai de 6 mois avant la fin du bail, et la description précise du bien.


A) L’identification précise du bien à vendre


Le liquidateur doit en application de l’article précité indiquer le motif pour lequel il décide de vendre le bien, en principe dans le cas présent le liquidateur n’avait pas plus de précision à apporter à part le fait que les opérations de liquidation rendent nécessaires la réalisation des actifs comme le prescrivent les articles L. 642-10 et suivants qui sont, comme toutes les règles des procédures collectives, d’ordre public. Dans cet arrêt le vente du bien loué était nécessaire à la procédure. Cette étape ne requérait donc pas plus de précision. Toutefois il faut préciser qu’il y a des cas ou le juge n’ayant pas trouvé de raison sérieuse à la vente du bien peut décider de l’annuler, ou de condamner le bailleur. Dans ce cas le liquidateur sera condamné à payer une amende de 6000 euros d’après la loi Allure. De plus sous peine de nullité cette lettre de congé doit mentionner le prix et les conditions de vente.

En effet, le liquidateur doit identifier avec précision ce qu’il vend, en n’oubliant aucune dépendance. L’arrêt rendu par la Cour d’appel le 17 mars 2009 section C, n° 08/01178 avait précisé que le simple oublie d’une dépendance rendait la vente nulle. Dans de tels cas le bail est simplement reconduit.

Cette lettre de congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée de façon précise. Enfin, il doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.


Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit également joindre au courrier signifiant le congé, une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ».

Cette lettre doit être adressé soit en recommandé avec avis de réception, soit remis en main propre contre récépissé ou signature. Le propriétaire peut également s’acquitter de son obligation par l’intermédiaire d’un acte d’huissier. Enfin, dans l’hypothèse ou le liquidateur est informer du statut marital du locataire, il doit adresser la lettre à tous les signataires du bail. Les époux et les partenaires pacsés puisqu’ils sont réputés être cotitulaires du bail. Il est a noté que certains locataires font l’objet d’une protection. En effet les locataires ayant plus de 65 à la date d’échéance du bail ainsi que des ressources inférieures à 1,5 fois le montant annuel du smic ne peuvent faire l’objet de congé si ils ne reçoivent pas en contrepartie une proposition de logement dans un secteur proche répondant à leurs besoin.


B) Le délai de l’envoi de la lettre de congé

Coté délai il est précisé que l’envoi de la lettre de congé doit s’effectuer six mois avant l’échéance du bail. Ainsi pour un bail expirant le 30 décembre à minuit, le congé doit être délivré le 30 juin au plus tard.

Une fois la lettre de congé reçu, le locataire aura 2 mois pour se décider (4 mois s’il demande un prêt immobilier). Si ce dernier refuse la proposition ou ne réponds pas dans ce délai de deux mois, le congé prend effet et vous devez quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Si au contraire il accepte la proposition, le locataire disposera de deux autres mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente chez un notaire (délai porté à quatre mois si vous recourez à un prêt).



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