La mésentente entre les parties suffit-elle à requalifier le droit d'usage et d'habitation ?

La mésentente ne suffit pas à requalifier le droit d’usage et d’habitation en rente viagère


Au terme de l’article 618 du Code civil “Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser”. Cet article pose le principe de déchéance du droit de l’usufruitier en cas d’abus de jouissance de sa part. L’article 625 du même code dispose que “Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit”.

Le droit d’usage et d'habitation est le droit conférant à une personne déterminée la faculté de jouir d'un bien immobilier sans qu'il ne le loue ou ne l'achète. Celui-ci est laissé à l’appréciation des parties, ces derniers peuvent donc librement déterminer l'étendu de ce droit.

En application des articles précités ce droit peut cesser ou être requalifié en rente viagère, en cas d’abus de jouissance par le bénéficiaire. Il s'agit d'une somme d’argent fixée à l'avance et versé périodiquement (mensuellement, trimestriellement, annuellement) à un bénéficiaire jusqu’à son décès.


C'est sur ce principe que la Cour de cassation a statué dans un arrêt rendu le 4 novembre 2020.

Les faits en l’espèce sont les suivants : Une femme consent à son époux séparé de corps un droit d’usage et d’habitation viagère à titre gratuit strictement personnel sur le grenier et le jardin de la maison qu’elle occupe, à charge pour lui d’entretenir et de réparer le logement. Neuf ans plus tard, elle invoque l’aggravation de leur mésentente et demande la conversion du droit d’usage et d’habitation en rente viagère annuelle. Après une décision en première instance un appel est interjeté.

La cour d’appel de Versailles dans son arrêt rendu le 15 février 2019, déboute la femme de sa demande.

Celle-ci décide donc de se pourvoir en cassation.

Aux vues de ces éléments la Cour de cassation se pose la question suivante : la mésentente entre les parties suffit-elle à qualifier le droit d’usage et d’habitation en rente viagère ?

La Cour de cassation dans son arrêt rendu le 4 novembre 2020 répond par la négative. Celle-ci rappelle qu’en application des articles 618 et 625 du Code civil, le droit d’usage et d’habitation cesse par l’abus que son titulaire fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. Or il se trouve qu’en l’espèce le mari n’avait commis aucun abus dans la jouissance de son droit. La demande de conversion du droit d’usage et d’habitation en rente viagère ne pouvait donc être accueillie.


La mésentente des parties : un critère désormais insuffisant à la requalification


Dans cet arrêt la Cour admet qu’il puisse avoir une requalification du droit d’usage et d’habitation en rente viagère. Toutefois cette requalification n’est possible qu’en cas d’abus dans la jouissance du droit, ce qui en l’espèce n’était pas le cas.

Pour la Cour l’application des articles précités n’incluent donc pas la mésentente des parties.

Une telle appréciation des textes précités n’est pas coutume. En effet, auparavant les juges avaient tendance à admettre la conversion du droit d’usage et d’habitation en rente lorsque l'exercice du droit devenait impossible, sans qu'il soit possible d’en imputer la faute au propriétaire ou au titulaire du droit. C’était le cas par exemple dans l’arrêt rendu le 2 février 2011 (n° 09-17.108).


Ainsi bien qu’il y ait mésentente entre les parties, cela ne suffit pas à sanctionner le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation.

Par cet arrêt la Cour vient rappeler de manière stricte les causes pouvant conduire à des sanctions en cas abus de jouissance. Celles-ci se limitent donc à la dégradation du bien et au défaut d’entretien entraînant le dépérissement du bien.

L’arrêt rendu est donc fondé en droit.

Un conseil peut toutefois être émis pour les propriétaires qui souhaiteraient mettre un terme au contrat en cas de mésentente avec le titulaire du droit d’usage et d’habitation. En effet, comme il a été précisé précédemment la détermination de ce droit et fixé à la libre appréciation des parties. Ainsi, il serait judicieux lors de la rédaction de l’acte que soit insérée une clause qui stipule qu’en cas de mésentente ce droit pourrait être qualifié en rente viagère.


Mballa Joséphine

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