Logement : Quelle garantie en cas de loyers impayés pour un propriétaire d’un logement insalubre ?

Dernière mise à jour : il y a 3 jours


Il appartient à un propriétaire, contractant un bail à usage d’habitation avec un locataire, de souscrire à une garantie auprès d’un organisme compétent pour couvrir le risque des loyers impayés. Ce contrat de garantie est régi par les règles de droit commun, et notamment le principe général de bonne foi.

Ainsi, l’article 1104 du code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public. »

Le propriétaire faisant face à une situation de loyers impayés et voulant mettre en oeuvre son contrat de garantie se doit donc d’informer son cocontractant des raisons de ces impayés. Notamment, si ces raisons se trouvent être l’état indécent du logement. Autrement, le non respect du principe de bonne foi pourra être opposé au propriétaire.

Toutefois, et selon une jurisprudence constante, le contrat ne saurait être frappé de nullité en cas de non-respect du principe de bonne foi. S’il appartient aux juges de sanctionner l’usage déloyale d’une prérogative contractuelle, la règle de bonne foi ne les autorise pas pour autant à porter atteinte à la substance même des droits et des obligations légalement convenus entre les parties.

C’est ce qu’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 mai 2021. Dans ce cas d’espèce, un propriétaire n’obtenant pas de son locataire le paiement des loyers pendant une certaine période, décide de mettre en oeuvre la garantie souscrite auprès d’Action Logement pour couvrir le risque de loyers impayés. Toutefois, les juges de première instance, confirmés par la Cour d’Appel, annulent le contrat de garantie car le propriétaire n’avait pas informé Action Logement du caractère indécent de son logement, frappé d’un arrêté de mise en péril. Le propriétaire se voit donc obligé de rembourser l’organisme de garantie. La Cour de Cassation casse et annule cette décision, considérant que le contrat ne peut être annulé pour non-respect du principe général de bonne foi dans l’exécution du contrat. Les Hauts Magistrats ont toutefois précisé, conformément à la jurisprudence antérieure, que les juges demeurent libre de refuser de faire réduite effet à une des clauses du contrat mise en oeuvre de mauvaise foi.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 mai 2021, pourvoi n° 20-15.094

A retenir : L’étude de cet arrêt nous rappelle deux points fondamentaux. En premier lieu, les contrats de garantie conclus entre un propriétaire et un organisme de garantie, tel qu’Action Logement, sont soumis au régime général du droit des contrats. En second lieu, le principe de bonne foi impose au propriétaire d’informer l’organisme de garantie des raisons ayant pu engendrer le non-paiement des loyers. Le contrat de garantie ne pourra toutefois pas être annulé en cas de non-respect du principe de bonne foi.

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